東京都大田区山王３丁目１５００番４２(大森駅・大森海岸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


591,000円

2017年01月01日に行った東京都大田区山王３丁目１５００番４２(東京都大田区山王３−３４−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を591,000円/㎡としました。

東京都大田区山王３丁目１５００番４２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都大田区山王３丁目１５００番４２
住居表示山王３−３４−３
価格591,000円/㎡
交通施設、距離大森、450m
地積231㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況北西5.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

笠井真由美氏による調査レポート

不動産鑑定士笠井真由美
価格590,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高級住宅地域で、利便性も良好なことから富裕層を中心に住宅需要は根強い。引き続き地価は上昇基調で推移しているものの上昇幅は縮小。
地域要因の将来予測中規模戸建住宅やマンションが建ち並ぶ優良住宅地域として熟成しており、特段の変動要因もないことから今後も良好な住環境を維持していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は大田区内の最寄り駅から徒歩圏内にある中規模戸建住宅を中心とする住環境の良好な住宅地域である。利便性や居住環境が良好な住宅地域であることから当該地域に対する需要は根強く、需要者の中心は自己利用を前提とする企業経営者や役員等の比較的富裕なエンドユーザーで、大田区外からの転入者も見受けられる。中心価格帯は土地200㎡前後で1億2000万円∼1億5000万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いているが、不透明感も漂っている。不動産市場は引き続き堅調に推移しているものの上昇幅は縮小傾向にある。

大地克巳氏による調査レポート

不動産鑑定士大地克巳
価格592,000円/㎡
個別的要因標準画地とほぼ同等の画地であり、代替競争関係にある不動産との競争力の優劣は標準的である。
地域要因高台の交通利便性良好な住宅地であり隣接区の優良住宅地の価格高騰を受けた流出需要もあり需要は堅調である。近時は敷地の細分化が顕著である。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩圏で交通利便性を有し、中規模戸建住宅が多くマンション等も建ち並ぶ住環境も良好な、以前からの熟成した住宅地域として、当面現状を維持していくものと予測する。
市場の特性①同一需給圏はJR京浜東北線の区内各駅沿線の低層住宅地域の圏域である。②都心部への利便性も高い住環境良好な旧来から熟成した住宅地であり、需要者の中心は自己の居住目的の大田区内及び隣接区からの個人が主体である。③狭隘道路が多く、近年は地積細分化の傾向が強く取引総額は6千万円程度∼1億円強程度までと幅が見られるが規模により1億円を超える取引も見られる。④取引価格は地域の標準的画地で概ね160∼250万円／坪程度と幅がある。
一般的要因国内景気は回復傾向にやや陰りもみられるものの、所得環境等は緩やかに改善している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5867481
北緯 139度7249377

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大森駅(地価相場 533,500円/㎡)大森海岸駅(地価相場 529,000円/㎡)平和島駅(地価相場 418,000円/㎡)大森町駅(地価相場 416,500円/㎡)馬込駅(地価相場 540,000円/㎡)西馬込駅(地価相場 484,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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