東京都大田区中馬込１丁目２３番１８(馬込駅・荏原町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
442,000円
2017年01月01日に行った東京都大田区中馬込１丁目２３番１８(東京都大田区中馬込１−１２−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を442,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都大田区中馬込１丁目２３番１８ |
| 住居表示 | 中馬込１−１２−５ |
| 価格 | 442,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 馬込、560m |
| 地積 | 228㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模程度の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東5.5m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
加涌康士氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 加涌康士 |
|---|---|
| 価格 | 442,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 比較的中規模画地の住宅が整然と建ち並ぶ高台に位置する閑静な住宅地域である。地域要因に大きな変化は見られないが、地価は上昇して推移する。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模程度の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、高台に位置し、住環境が良好な住宅地として熟成している。格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大田区内の都営地下鉄浅草線沿線を中心とした住宅地域である。需要者の中心は地縁者、都心へ通勤する一次取得者等で、転売を目的とした不動産業者等も見られる。駅徒歩圏で利便性が良く、また、住環境が良好な住宅地として需要は安定している。中規模な画地が多い中、画地の細分化により総額を抑えた建売物件も見られる。取引価格帯は土地で概ね坪当たり140∼160万円程度、新築建売住宅で概ね5∼6千万円前後である。 |
| 一般的要因 | 景気は一部に改善の遅れもあるが、雇用所得環境の改善と各種政策効果で緩やかな回復が期待される。地価は上昇傾向にあるが上昇の鈍化がみられる。 |
浅井康徳氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浅井康徳 |
|---|---|
| 価格 | 442,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北東側で区道に面した中間画地で、市場における競争力に影響を及ぼす個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 一般住宅を主とする住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないが、需要は堅調で地価は上昇傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 環七通り背後の高台に中規模程度の低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因の変動は特段認められず今後も同様と思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大田区内の都営地下鉄浅草線沿線を中心とする各駅から徒歩圏にある住宅地域である。需要者の中心は、自用の戸建住宅を求める都心への通勤者であり、都心部へのアクセスに優れた高台の住宅地として底堅い需要が認められる。近年は画地を細分化のうえ総額を抑えた取引も多くなっており、市場の中心価格帯は、新築建売住宅で5500万円∼6000万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 大田区の人口は増加傾向にあり、土地取引件数・建築着工件数とも増加傾向、取引価格は上昇傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度5964742 北緯 139度7068359 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
東京都品川区南品川５丁目１９１番３東京都品川区中延６丁目７４７番３外東京都品川区旗の台三丁目９６４番５東京都品川区中延五丁目９４５番５東京都大田区池上２丁目２３１番３東京都大田区南久が原１丁目１０１番９東京都大田区羽田旭町３番３東京都大田区羽田２丁目１３番４東京都大田区西馬込１丁目４２番１７東京都大田区北馬込１丁目４４番１１東京都大田区上池台一丁目１３４番１４東京都大田区上池台五丁目７３６番６東京都大田区山王三丁目１４８７番１７東京都大田区下丸子一丁目４３番２
参考：近隣駅の地価相場
馬込駅(地価相場 540,000円/㎡)荏原町駅(地価相場 555,000円/㎡)長原駅(地価相場 570,000円/㎡)西馬込駅(地価相場 484,000円/㎡)旗の台駅(地価相場 583,000円/㎡)中延駅(地価相場 590,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード