地域要因

利便性と閑静な住環境を維持しており、地域要因に大きな変動はない。需要は強く、地価は上昇傾向を維持している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には利便性を反映して共同住宅も見られ、賃貸需要もある。しかしながら対象標準地の存する近隣地域は区画整然とした品等の高い住宅地で、取引の中心は自用目的となっている。従って類似性の高い事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

取引件数は少ないが、著名な優良住宅地域であるため、総額は嵩むものの、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

低層共同住宅も散見されるが、中規模の優良住宅が建ち並ぶ著名な住宅地域で、今後も中規模一般住宅を中心とした地域を維持して行くものと思科する。

価格決定の理由

対象地周辺は、低層の共同住宅等も散見されるものの、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。このような地域では土地価格・建築費高騰に見合う賃貸収入は期待出来ないこと及び不動産の収益性ではなく居住の快適性が最も重視される地域であると判断される。よって、本件では画地規模がやや異なるものの、市場の実勢を十全に反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

大崎駅前の大型の再開発ビル、マンション等が林立する地域で、投資適格物件が多く地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

大規模再開発建物が林立する大崎駅前地区の一郭にあって、商業、オフィスゾーンとしての熟成が更に進行してゆく地域であると判定した。

価格決定の理由

新興商業地域である大崎駅前の投資目的の大型物件が需要の中心となる地域で、価格水準は収益価格に依拠して形成される傾向が強い。但し投資適格の物件に対する需要は投資法人等を中心に極めて強く、収益価格とこうした投資適格物件取引の実勢を反映した比準価格も関連付け、地域における総額的な価格水準並びに、代表標準地価格との均衡にも配慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域では目立った変化はないが、2km圏内にある品川駅及びその周辺の開発が動き出しており、将来の利便性向上への期待が醸成されつつある。

地域要因の将来予測

拠点性の高まる品川駅とのアクセスに優れることから利便性の向上が望めるものの、旧来からの小住宅密集地で大きな開発用地の供給が殆どないことに加え、再開発等の計画もないことから現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は南品川及び北品川地内の小規模住宅が密集する地域の取引から求めており、中心的な需要者が重視する利便性、都心への接近性、予算等の取引動機を反映した実証的な価格となった。一方で、良好な都心への接近性を背景にアパート等の需要が高く、収益用不動産への投資が地価形成に強い影響を与えているため、収益価格も重要である。以上により、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業地域として熟成しており、不動産市況を反映して、上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の市場で取引された事例から試算されたもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方収益価格は賃貸することによって得られる不動産の収益性に着目した理論的な価格である。当地域は高層店舗兼事務所、共同住宅の集積する商業地域であり、市場性と収益性を共に検討して行動される。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

広幅員の道路に面し土地の有効利用が可能であることから、店舗兼共同住宅地としての需要は安定的である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、主要街路沿いの中高層の店舗兼共同住宅を主とする商業地域に位置する。典型的な需要者は投資採算性を重視して意思決定を行うと考えられる一方、自己使用目的の土地取引も見られる地域性を考慮して、本件では、適切に選択した取引事例に基づき試算した比準価格を重視し、対象地の収益性を表した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動はないが、個人富裕層の需要は高く地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

白金台駅至近の住宅地域であるが、窪地にあり狭小街路にアパートが混在するなど、区内住宅地では地価水準が低位の地域となっている。今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、鑑定標準地の所在する白金台地区住宅地を中心とする取引事例から得られた市場の実勢を反映する規範性の高い価格である。収益価格は、共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映している。共同住宅の賃貸需要もあるが、居住の快適性や利便性、資産価値等を重視した取引が多いことから比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

マンション利用が多い地域で、不動産市況を反映して、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

幹線道沿いにあって、中高層の事務所ビルやマンションが建ち並ぶ商業地域であり、当該地域には特段の変動要因は見あたらず、今後とも現状の利用状態を維持しながら推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は実際の市場で取引された事例から試算されたもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方収益価格は賃貸することによって得られる不動産の収益性に着目した理論的な価格である。当地域は幹線道路沿いに面し、中高層の店舗兼事務所、マンション等が建ち並ぶ地域で、市場性と収益性を共に検討して行動される。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象地域に影響を与える開発計画は見られない。周辺では業務系の用途から共同住宅へと建て替えられる傾向は依然として続いている。

地域要因の将来予測

店舗、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、直近では特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られないが、住居系用途への移行は続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は都心に近く利便性の高い混在住宅地域にあり、投資需要だけでなく自己使用の事業用地としての取引も期待できる地域に存在する。収益価格は投資採算性を反映しているため重視されるべきであるが、実際に市場で取引された事例に基づく比準価格のほうが実証的であると考えられる。従って、規範性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

緩やかに店舗が減少し、共同住宅が増加している以外は、特段の変動要因はない。店舗の代替用途である住宅の需要が地価に対する影響を強めている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、要因格差の小さい近隣商業地域の取引を採用した結果、規範性に富む価格が実証された。一方で収益価格は、標準地に想定した最有効使用の賃貸用建物が基準容積率を十分に消化できないことなどから、低位に試算された。本件では、地縁者や地元企業による自己使用目的の取引が多く、必ずしも容積率を活用した収益性のみで取引されない現状を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

敷地の細分化が進行し、小規模戸建住宅が増加している。旺盛な住宅需要と大崎地区の発展を反映し、地価は強含み傾向にある。

地域要因の将来予測

中小・小規模の一般住宅地として熟成しており、今後も、駅に近い利便性に恵まれた住宅地域として安定的に推移すると予測。

価格決定の理由

自用物件、収益物件が混在する普通住宅地域で、小規模な共同住宅も見られるが、個人の自用の戸建住宅が取引の中心となる地域である。よって個人需要の取引を基礎にして求め、市場性を反映した比準価格を重視し、想定条件に基づいて求めた収益性を反映した収益価格を比較考量して、単価と総額の関係、代表標準地価格との検討も踏まえて鑑定評価額を以上の通り決定した。

地域要因

特段の変化要因はない。やや高台地に中層共同住宅が多い住宅地域で、駅前の大規模再開発事業等が竣工間近で活気がうかがえる。

地域要因の将来予測

中上品等のマンション地としての利用を標準としており、駅前での再開発事業も注目され、今後とも、利便性に恵まれた居住環境良好な住宅地として安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

中層マンションを中心とした居住環境良好な住宅地域で、需要者は収益性をも重視して取引意思を決定すると思料されるため、投資採算性に基づく収益価格は説得力ある価格と考えられる。また、比準価格は敷地規模がやや異なるものも含まれるが、適切に要因比較等を行っており、市場性を充分に反映した精度の高い価格と考えられる。よって、実証的な比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅前地域は再開発により整備されており、近隣地域は駅至近の商業地域であり、地価は強含みに推移している。

地域要因の将来予測

大崎駅に近接し、大崎駅西口の再開発地区の影響を受けるも、今後とも現状のまま推移すると判断される。

価格決定の理由

近隣地域は駅前商業地域である。収益価格は店舗兼事務所を建築し賃貸に供することを想定して求めたもので、不動産の収益性を反映しており、このような商業地域においては重視すべき価格である。比準価格は品川区内に存する比較的山手線に近い商業地域の事例を採用して求めた価格であり、市場の実勢を反映し規範性は高い。よって、実証的な比準価格をやや重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。