東京都品川区上大崎１丁目４４４番６８(目黒駅・白金台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,190,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区上大崎１丁目４４４番６８(東京都品川区上大崎１−１−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,190,000円/㎡としました。

東京都品川区上大崎１丁目４４４番６８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区上大崎１丁目４４４番６８
住居表示上大崎１−１−１４
価格1,190,000円/㎡
交通施設、距離目黒、500m
地積210㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所、共同住宅が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況西40.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

黒田学氏による調査レポート

不動産鑑定士黒田学
価格1,190,000円/㎡
個別的要因個別的要因による変動はない。
地域要因マンション利用が多い地域で、不動産市況を反映して、地価は上昇基調で推移している。
地域要因の将来予測幹線道沿いにあって、中高層の事務所ビルやマンションが建ち並ぶ商業地域であり、当該地域には特段の変動要因は見あたらず、今後とも現状の利用状態を維持しながら推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は品川区及び周辺区における幹線道路沿いの中高層店舗兼事務所、共同住宅が混在する地域である。主な需要者はマンションデベロッパーや投資目的とする不動産業者や投資会社等が中心である。中高層の店舗兼事務所やマンションが建ち並ぶ地域である。金融緩和政策の効果により地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる土地取引の価格帯は立地・規模等により大きな開きがあるが、概ね2∼3億円前後と思料される。
一般的要因先行き不透明感はあるが、金融緩和政策等により、株価も改善し、東京オリンピック効果など、市況は好材料の要因が整い、堅調に推移している。

鈴木正則氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木正則
価格1,180,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争の関係にある他の不動産と比較しても市場競争力の点で大きな優劣はないと判断される。
地域要因JR目黒駅勢圏の商住混在地域であり、安定した事務所、マンション需要に支えられて地価は引き続き上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測住宅利用が混在する幹線道路沿いの商業地域で地域要因の大きな変動も見られないことから、今後も現状を維持しながら推移していくと思料する。
市場の特性同一需給圏は品川区及び隣接区内でマンション等の住宅利用を許容する幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は土地がマンションデベロッパー、不動産業者、不動産投資ファンド等、投資用物件が法人投資家、不動産業者、不動産投資ファンド等となっている。景気に不確定要素も見られるが、良好な資金調達環境を背景に不動産市場は活性化し、地価も上昇傾向が続いている。取引価格は物件の規模、収益力等に応じて4∼7億円程度が主流となっている。
一般的要因国際情勢等、景気動向に不確定要素も見られるが、オリンピック効果や異次元の金融緩和等により、都心区の地価は上昇を続けている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6340839
北緯 139度7203

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

目黒駅(地価相場 1,010,000円/㎡)白金台駅(地価相場 1,040,000円/㎡)高輪台駅(地価相場 1,070,000円/㎡)五反田駅(地価相場 1,010,000円/㎡)不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)白金高輪駅(地価相場 1,235,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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