地域要因

特段の地域要因の変動はないが、最寄鉄道駅から徒歩圏内にある住宅地域の地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅を主体とする既成住宅地域である。特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。一方、アパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心であり、不動産の収益性よりも快適性が指向される点を勘案し、収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業利用としてはそれほど成熟していない地域であるが、名古屋駅への接近性、用途の多様性等を要因として地価は上昇傾向を維持している。

地域要因の将来予測

名古屋駅周辺に位置する幹線道路背後の商業地であり、繁華性は劣るものの、名古屋駅周辺の発展性の影響を受け地価は強含みで推移して行くものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、規範性を有する名駅周辺の幹線道路背後の事例を収集して試算しており実証的な価格が求められた。また、名駅周辺エリアにおいては当該地域の投資収益性は劣り、収益物件の競争力は相対的に弱い。よって昨今の建築費の上昇と相まって収益価格は低位に求められた。本件では、自用及び賃貸等、取得目的が多岐にわたることを勘案し、比準価格に収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

オフィスビルの供給増加、日銀の金融緩和策の影響による流動性増加から名駅の商業地需要は増加基調にある。

地域要因の将来予測

 幹線道路背後の事務所ビルを主体とした商業地域で、周囲では老朽化ビルの建て替え等が見られる。当面は現状維持と予測するが、地価水準は、大規模プロジェクトの進捗により幾分強含みの動向を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係わるもので適格性を有している。需用者は地元優良法人・投資家等であるが、収益価格の前提となる賃料水準・空室率等が長期的な将来予測を反映しづらいことから、収益価格は幾分低位に試算された。したがって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、商業地需給の動向等を考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大規模オフィスビルの供給増加、日銀の金融緩和策の影響による流動性増加から名駅の商業地需要は増加基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する名駅地区等の高度商業地域に存するもので適格性を有している。需用者は上記のとおり大手法人・投資ファンド等であるが、収益価格の前提となる賃料水準・空室率等は、長期的な将来予測を反映しづらいことから、収益価格は幾分低位に試算された。したがって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

複数の大型ビルの建替えにより名駅地区の商業集積度はより一層高まるものと予測され、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は中村区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場性を反映し、説得力を有する。一方、収益価格は需要者の多くが投資法人等であるため、投資判断をするうえで重視される価格といえる。以上より、比準価格を重視しつつ収益価格を関連づけ、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名古屋駅周辺の高度商業地域であり、希少性が高い。名駅エリアの賃貸市場は好調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は名古屋駅前の希少性の高い高度商業地域で供給はほとんどない。比準価格は同品等の事例が少数しか得られなかったが同一需給圏の事例から試算したものである。一方、収益価格は、不動産を賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格であり、近年投資利回りの低下により上昇傾向が顕著である。高い希少性を有する地域であることから比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

複数の大型ビルの建替えにより名駅地区の商業集積度はより一層高まるものと予測され、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ地域であり、名古屋駅前の再開発の進捗に伴い、中長期的には発展していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は中村区及び中区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格といえ説得力を有する。一方、収益価格は投資家等が着目する価格であり、特に高度商業地域、準高度商業地域においては投資判断を行う上で重要となる価格である。以上より、比準価格を標準として収益価格を関連付け、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名駅地区外縁部に位置し、駅前地区の再開発等の外延的影響下にある。現状は繁華性が劣るものの、これらの影響を受け地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例より比準した市場性を反映された価格である。取引価格は投資要素も反映され形成された実証的な価格である。一方収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より、市場特性を勘案のうえ、実証的である比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地下鉄駅に近いものの繁華性に乏しく、住居系用途への転用が認められる。名古屋駅への接近性を受けての取得需要も認められ、地価は堅調である。

地域要因の将来予測

繁華性・商業性は漸減傾向にあり、地下鉄駅及び都心への良好な接近性を受けて、将来的には住居系用途への転用が進むものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、名古屋駅西方の商業地の事例を中心に採用の上査定しており、実証的な価格である。収益価格は、事務所兼共同住宅を想定したものであるが、地域内では自用目的での取引も依然多く、かかる場合、需要者は収益性や投資採算性を必ずしも重視するわけではなく、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。本件では、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

リニア中央新幹線、大型ビルの建て替え等の影響で名駅周辺の土地需要は強い。当地域は利便性が高く、マンション等の住宅系用途が増えつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

名駅地区に存し、投資不動産として購入する需要者がみられ収益価格も十分考量すべきであるが、対象地は投資効率に劣り、投下資本に対する賃料収入を得られないことや建築費の高騰等の影響で、収益価格は低位に求められた。相対的信頼性の判断であるが、名駅地区等の取引事例より試算された実証的な比準価格を重視することを妥当と判断し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を検討のうえ、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

名駅地区の幹線道路背後の商業地域である。飲食店舗の出店意欲の強い地域であり、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は中村区、中区内の準高度・普通商業地域内の取引事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格で説得力を有する。需要者は収益性を重視した法人等が想定され、利回りは低下傾向にあるが、地価に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に把握された。従って、現在の市場動向を考慮し、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域の複合商業施設計画による将来の発展性及び名古屋駅への接近性等を要因として地価は上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

住宅、作業所等が混在する住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、居住環境はやや劣るものの、名古屋駅周辺の交通利便性の優れたエリアとして地価は強含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の不動産市場を十分反映したものである。収益価格は対象標準地の形状、規模等から賃貸想定が合理的でないので適用しない。本件では、比準価格を基に、代表標準地からの検討を行い、さらに現下の住宅地の需給動向及び地価の推移・動向を勘案し、前年標準地価格を考量のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路の配置がやや劣る混在度のやや高い住宅地域であるが、市中心部に近く生活利便性も比較的良好であることから、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

生活利便性が優る住宅地域として徐々に住宅用途への純化が進んでいくものと予測される。地価はしばらくは堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した既成市街地で、新規の供給は少ない。利便性、居住環境が良好であり需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

駅近接の商業地であり、一定の需要がみられ、比較的安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域における取引事例より試算したものであり、市場の実態を反映した実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回りについて、地域性や個別性を反映して求められたもので、客観的説得力を有するものである。しかしながら当該地域の市場特性を考慮すると、収益性のみではなく市場取引価格を反映した意思決定がなされる傾向にある。よって比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

昔からの住宅地等を背後地等とする旧道沿いの商業地である。全般的な景気の影響や名駅への接近性等により、地価は上昇の傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は既成商業地域に存する比較的面積が小規模の商業地である。収益性が重視される地域ではあるが、自用目的での取引価格等により価格水準が形成されることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌して代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

目立った地域要因の変動はないが、周辺地域の再開発や中心商業地の地価上昇の影響により地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、名駅南地区やその周辺の商業地域の事例を採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。近隣地域は自用の事務所や併用住宅が多く、地価水準に見合う賃料を徴収できないことから、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。賃貸市場は熟成しているが、土地建物一体の価格を元本としての事業採算性に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名駅地区外縁部にあって環境条件に劣るエリアであるが、名駅地区に対する一層の需要増及び納屋橋東再開発への期待もあって地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中層事務所ビルが多い中にラブホテル等が混在する地域。堀川を挟んで近接する納屋橋東地区再開発による波及効果が期待されるエリアであるが、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、名駅南地区を中心に代替競争性が高い事例を採用して査定した実証的な価格である。収益価格は、実態に即した事務所ビルを想定の上査定したが、地域内では自用目的での取引も多く、かかる場合、需要者は収益性や投資採算性を必ずしも重視するわけではなく、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。本件では、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、他の標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、景気の回復傾向を受け地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの商業地域であり、「ささしま地区」で開発が進んでおり、やや発展的に推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性を重視する商業地であるが、自己の業務用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性がやや劣る幹線道路沿いの商業地であるが、名駅地区を中心とした地価上昇の影響を受けて、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

距離的に近いささしまライブ24も開発が進行中で、新たなまちづくりが進んでいるが、当該地域への波及効果についてはあまり目立つものはない状況である。

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件の新築の動きも見られる。とはいえ、駅からやや距離があり、実際に収益性を把握する場合には、保守的に試算せざるを得ず、収益価格はやや低い結果となった。実際に収益性を中心として取引されているとは言い難く、実需に基づく取引の比重が依然として大きい。したがって、実際の市場を反映している比準価格を重視し、収益価格を考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

名駅に徒歩圏でかつ周辺ターミナルビル駅建て替え計画の具体化で地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、名駅高度商業地に存しかつ標準地に近い事例を収集しており、事例数は少ないが実証的な価格としての規範性は高いと判断される。収益価格は、市場参加者は収益性に即した投資判断を行うことから高層店舗兼事務所を想定して試算した結果 賃料の上昇、投資利回りの低下傾向から比準価格との開差は縮小しつつある。調整は現下のマーケットでの比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。需要・供給ともほぼ安定しており、地価は横這いである。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等を中心とした熟成した住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 自己居住目的の取引が主で、類似地域にて多数の信頼性のある取引事例を収集した。標準地は戸建住宅のほか賃貸アパートも混在するが、賃貸アパート経営の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではない。売買市場では比準価格を重視して取引されることに加え、対象標準地ではアパート建築の想定が困難であるため取引事例比較法のみを適用した。比準価格を採用し代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅と倉庫・工場の混在地域であり、住宅地へ転用が進みつつある。需給は停滞し気味であり、地価は横這いである。

地域要因の将来予測

一般住宅、中小工場等の混在地域であるが、次第に住宅地域に移行すると予測する。

価格決定の理由

類似地域にて信頼性のある取引事例を多数収集した。当該地域は戸建住宅やアパートも混在するが、アパート経営の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではない。対象標準地は規模が小さくアパートの想定が困難であることに加え、売買市場では自己居住目的の取引相場を参考に、利便性快適性を重視して取引されるため取引事例比較法のみを適用した。比準価格を採用し代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の混在住宅地域で特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅とアパート等が混在する既成の住宅地域であり、特に変動要因も見当たらず、今後とも同様の地域として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

標準地は画地の状況並びに事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性が高い。標準地は快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性がやや劣る幹線道路沿いの商業地であるが、地下鉄駅に近く、一定の需要があるため、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの商業地であるが、駅にも近いことから、今後は徐々に賃貸マンション等が増加してくると予測する。

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件に対する需要も出てきている。但し、収益性を中心として取引価格が形成されているとは言い難く、実需に基づく取引の比重が依然として大きい。したがって、実際の市場を反映している比準価格を重視し、収益価格を考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市場の特性の変動等はみられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

丸の内地区に近く、また「四間道」エリア北背後の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。自用の店舗、事務所利用が中心であり賃貸市場の成熟の程度はやや低い。他方、取引事例は、場所的同一性等が認められる周辺商業地域の事例を採用して求めたもので市場の実態を反映し説得力を有する。したがって、実証的に得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。