地域要因

特段の変化は見られないが、金融緩和の影響もあって、当該地域の地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中低層の店舗等が見られる路線商業地域であり、需要者の中には収益性を重視する個人や法人も想定されるものの、当該地域の取引は、純粋な賃貸用建物の建設を目的とした取引は少なく、実需に基づく取引が中心である。以上の検討の結果、需要者の投資行動の適合性の観点より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、日銀の金融緩和策の影響による流動性増加から高度商業地の需要は増加基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係わるもので適格性を有している。需用者は上記のとおり大手法人等であるが、収益価格の前提となる賃料水準・空室率等は、長期的な将来予測を反映しづらいことから、収益価格は幾分低位に試算された。したがって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡を考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業中心地に近接し、都心居住を志向する単身者、DINKS世帯の住宅需要は旺盛である。土地取引も活発であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄東山線駅至近に位置し、利便性が高いことから、中高層の店舗兼共同住宅の建設が増えている地域である。地価は一般的要因の動向に左右されやすいが、当面は上昇基調にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有している。一方で需要者は上記の通り投資家等であるため収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。本件では地域の近年の市場動向を反映して店舗兼共同住宅の想定を行い、収益価格を適切に求めた。従って、比準価格と収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業域である。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

特段の地域的変動要因は見当たらず、当分は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は中高層事務所ビル等が見られる高度商業地域であり、比準価格は同一需給圏内の商業地域に存するの事例から試算したものであり実証的である。収益価格は、不動産を賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格である。本件では、高い希少性を有する地域であることから比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行い上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業集積の低い幹線道路沿いの地域であるが、都心部に近く、利便性もあり、需要は強含みである

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、東区内の普通・近隣商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られるが、店舗・事務所需要がやや低く、近年分譲及び賃貸マンションが増加している。本件では市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

大規模オフィスビルの供給増加、日銀の金融緩和策の影響による流動性増加から名駅の商業地需要は増加基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する名駅地区等の高度商業地域に存するもので適格性を有している。需用者は上記のとおり大手法人・投資ファンド等であるが、収益価格の前提となる賃料水準・空室率等は、長期的な将来予測を反映しづらいことから、収益価格は幾分低位に試算された。したがって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

複数の大型ビルの建替えにより名駅地区の商業集積度はより一層高まるものと予測され、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は中村区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場性を反映し、説得力を有する。一方、収益価格は需要者の多くが投資法人等であるため、投資判断をするうえで重視される価格といえる。以上より、比準価格を重視しつつ収益価格を関連づけ、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名古屋駅周辺の高度商業地域であり、希少性が高い。名駅エリアの賃貸市場は好調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は名古屋駅前の希少性の高い高度商業地域で供給はほとんどない。比準価格は同品等の事例が少数しか得られなかったが同一需給圏の事例から試算したものである。一方、収益価格は、不動産を賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格であり、近年投資利回りの低下により上昇傾向が顕著である。高い希少性を有する地域であることから比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

複数の大型ビルの建替えにより名駅地区の商業集積度はより一層高まるものと予測され、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ地域であり、名古屋駅前の再開発の進捗に伴い、中長期的には発展していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は中村区及び中区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格といえ説得力を有する。一方、収益価格は投資家等が着目する価格であり、特に高度商業地域、準高度商業地域においては投資判断を行う上で重要となる価格である。以上より、比準価格を標準として収益価格を関連付け、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名駅地区外縁部に位置し、駅前地区の再開発等の外延的影響下にある。現状は繁華性が劣るものの、これらの影響を受け地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例より比準した市場性を反映された価格である。取引価格は投資要素も反映され形成された実証的な価格である。一方収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より、市場特性を勘案のうえ、実証的である比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地下鉄駅に近いものの繁華性に乏しく、住居系用途への転用が認められる。名古屋駅への接近性を受けての取得需要も認められ、地価は堅調である。

地域要因の将来予測

繁華性・商業性は漸減傾向にあり、地下鉄駅及び都心への良好な接近性を受けて、将来的には住居系用途への転用が進むものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、名古屋駅西方の商業地の事例を中心に採用の上査定しており、実証的な価格である。収益価格は、事務所兼共同住宅を想定したものであるが、地域内では自用目的での取引も依然多く、かかる場合、需要者は収益性や投資採算性を必ずしも重視するわけではなく、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。本件では、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした旧来からの住宅地域である。世代交代等で住宅供給が増えつつある。将来の動向としては大きな価格形成要因の変動は見られないため、当分現況のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

当地域は共同住宅がみられるものの、一般住宅を中心とする地域で、主たる取引目的は自己居住である。収益価格は、投資採算の見合う共同住宅等を想定することは困難であるため採用を断念した。収益性よりも居住の快適性・市場性を志向する地域であるため、取引の実態を反映した比準価格を採用し、再度単価と総額との関連を検証し、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、都心部における積極的な不動産市場を反映し、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例より比準した市場性を反映された価格である。市場では投資採算性をも考慮のうえ取引される傾向にあることから実証的な価格である。一方収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より実証的である比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

既存の都心商業地であったが、マンション住宅地に転換しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映し、実証的な価格であるが、マンション素地取得に過熱感があり、適正な水準を見出しにくい状況である。一方、開発法によって求められた価格は、デベロッパー等の投資採算性に着目した手法であり、各種の想定が適正に行われた場合は他の試算価格の有力な検証手段となり得る。以上を勘案の結果、本件では開発法による試算価格を標準として、比準価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前一等地であり、稀少性は非常に高い。再開発ビルの竣工及び進捗等を受けて、名駅地区は更なる発展が見込まれ、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

大名古屋ビルヂングやJPタワー名古屋の商業部分が昨年開業し、さらにJRゲートタワーの竣工を間近に控えるほか、進捗中の再開発計画など期待要素もある。今後とも高度商業地域として発展的に推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、中村区及び中区に存する高度商業地の事例を中心に収集・選択しており、実証的な価格として規範性は高い。収益価格についても、実態に即した高層店舗を想定したが、名古屋駅近接エリアにおける取引市場はその稀少性により高値形成されており、収益価格はやや低位に求められた。本件では、当該取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中区中心部近くに存し、安定した収益が得られる物件の取得需要は高く、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は標準地周辺の取引事例を収集しており、実証的な価格が得られた。周辺では収益用不動産が多く存するなか、地域の実態に併せて店舗兼事務所ビルを想定して収益価格を求めたが、未だ事務所地としての選好性に劣る繊維街地域であることなど、賃貸市場の回復は遅く、試算価格はやや低位に求められた。よって調整は比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、さらに代替関係にある標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

飲食店舗ビル等が建ち並ぶ歓楽街であり、収益性が改善し期待利回りが低下しているため、地価も急激に上昇している。

地域要因の将来予測

「錦三」と呼ばれる名古屋随一の歓楽街であり、景気変動の影響を受けつつ、今後も現状のまま推移していくと予測する。

価格決定の理由

飲食店、レジャービルが建ち並ぶ歓楽街であり、景気の動向によって飲食店等の売上の変動及び稼働率の変動も大きく、飲食店等を想定した収益価格は大きくぶれる傾向がある。但し、最近は撤退するテナントもある一方、空いてもすぐに新たなテナントが入居する等、収益価格の信頼性は高まっている。以上より、収益性を反映した収益価格を重視し、不動産市場を反映した比準価格も考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市場の特性の変動等はみられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

準幹線道路のほか、名鉄「栄生」駅周辺商業の影響も受ける地域である。自用目的のほか、賃貸供給がやや過剰気味であり賃貸市場の程度はやや低位の傾向である。他方、取引事例は、場所的同一性等が認められる周辺商業地域の事例を採用して求めたもので市場の実態を反映し説得力を有する。したがって、実証的に得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 

地域要因

近隣地域は鉄道駅徒歩圏内の住宅地域で、需要は比較的堅調である。地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、概ね現状にて推移するものと予測する。利便性のよい住宅地に対する需要は堅調で、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地条件の制約により共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅近接の商業地であり、一定の需要がみられ、比較的安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域における取引事例より試算したものであり、市場の実態を反映した実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回りについて、地域性や個別性を反映して求められたもので、客観的説得力を有するものである。しかしながら当該地域の市場特性を考慮すると、収益性のみではなく市場取引価格を反映した意思決定がなされる傾向にある。よって比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

オフィスビルの供給増加、日銀の金融緩和策の影響による流動性増加から名駅の商業地需要は増加基調にある。

地域要因の将来予測

 幹線道路背後の事務所ビルを主体とした商業地域で、周囲では老朽化ビルの建て替え等が見られる。当面は現状維持と予測するが、地価水準は、大規模プロジェクトの進捗により幾分強含みの動向を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係わるもので適格性を有している。需用者は地元優良法人・投資家等であるが、収益価格の前提となる賃料水準・空室率等が長期的な将来予測を反映しづらいことから、収益価格は幾分低位に試算された。したがって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、商業地需給の動向等を考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

名古屋駅西口に至近の商業地域である。飲食店舗の集積による人通りの増加、リニア中央新幹線の着工もあり、地価は上昇基調が継続中。

地域要因の将来予測

名古屋駅西口至近の商業地域で人通りも多く、リニア中央新幹線の着工もあり、将来的には商業集積機能が高まるものと予測する。

価格決定の理由

需要者の多くが投資法人等であるため、収益価格は投資判断をするうえで重視される価格といえる。また、比準価格は中村区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場性を反映し、説得力を有する。以上より、収益価格と比準価格を関連付け、かつ単価と総額との関連、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

伏見・大須地区の狭間にあって繁華性にやや劣るエリアであるが、駅及び都心接近性等からマンションが増えつつあり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線街路沿いの商住混在地域であり、上部は高速道路が併走し環境面がやや劣るものの、駅接近性が良好なことから、今後とも住居系の用途が混在した商業地域として推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は、街路条件等代替競争性が高い事例を採用して試算した実証的な価格である。収益価格は、店舗兼共同住宅と最有効使用に即した建物を想定したが、経営効率の最大化の面で実態と相違する可能性があり、低位に求められた。但し、周辺には収益物件の立地も多く、市場参加者は収益性からのアプローチも行うものと思料される。本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因はないが、今後は住宅系用途との混在度が増すものと見られる。都市部における地価上昇の影響を受け、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域における取引事例より試算したものであり、市場の実態を反映した実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回りについて、地域性や個別性を反映した収益性からの客観的な価格である。しかし当該地域の市場特性を考慮すると、市場参加者は収益性のみでなく市場取引価格を反映した意思決定がなされる傾向にある。よって比準価格をやや重視し、収益価格を比較衡量し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域は鉄道駅徒歩圏内の住宅地域で、需要は比較的堅調である。地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

熟成度の高い既成の住宅地域であり、今後も概ね現状のまま推移すると予測する。都心に近く利便性に恵まれており需要は堅調である。地価水準は安定しており、横這いから緩やかな上昇傾向が当面継続すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地条件の制約により共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、他の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。