地域要因

空港線沿いの路線商業地域で、特に目立った地域要因の変化はみられないが、引き続く景気の回復基調のもと、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

終日交通量が多い幹線道路沿いに、店舗ビル、銀行等が建ち並ぶ路線商業地域である。当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗ビル、銀行等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、不動産の収益性によって価格が形成されるに至っておらず、賃貸市場は未成熟である。また、不動産市場は自用物件が主体で、取引価格によって左右される。よって、比準価格を標準とし、市場価格と乖離して低位に試算された収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も留意して、鑑定価格を決定した。

地域要因

地域要因に格別な変動はないが、幹線道路沿いにあり、マンション需要の影響を受け上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、幹線道路沿いの商業地域に存し賃貸物件も見られるが、旧来からの土地所有者のものが殆どで、新規に土地を取得して賃貸建物を建築する者は未だ少ない。地域の取引は自己の業務用目的のものが中心で、同一需給圏内の類似地域に信頼性のある取引事例が得られた。したがって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

目立った地域要因の変動はないが、地下鉄駅の徒歩圏の住宅地で需要も堅調であったことから、地価は上昇基調で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅やアパート等がみられる住宅地域で、特に目立った変動要因がないことから今後も現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は地下鉄名港線沿線で類似性のある取引事例を採用して求めたものでその精度は高く説得力も高い。画地規模が小さく間口も狭い為、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。対象標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの幹線道路沿いの商業地域。地域要因について特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場実勢を反映した実証的な価格であり、市場参加者の観点からも説得力は高い。収益性を重視する市場参加者も想定されるため、収益価格にも相応の説得力は認められるが、利回り及び賃料や空室率等については適正な水準を見出しにくい状況であり、収益価格は比準価格に比べてやや説得力に劣る。本件では、より説得力の高い比準価格を標準として、収益価格を斟酌し、さらには代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来から繁華性が高く、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

土地利用形態に影響を及ぼすような要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、需要者は収益性を重視する法人等が想定され、価格決定にあたって収益価格は考慮すべきであるが、建築費の高騰により採算が悪化し収益価格は低位に試算された。したがって、現実的説得力の高い比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、県道沿いの成熟した近隣商業地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

南区の幹線道路沿いの商業地域であり、資産保有等を目的とする貸店舗等の収益物件は限定的に認められるが、収益不動産の市場は未成熟である。従って、比準価格を中心に収益価格を関連付け、規準価格との均衡を計り、市場動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価はやや上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した混在住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熱田台地に位置し利便性の良好な既成市街地で、新規の供給は少なく、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

住環境の良好な瑞穂区は、都心へのアクセスに優れ、底堅い住宅需要に支えられ地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、大きな変動要因も見当たらないことから、当面は現状を維持するものと予想される。

価格決定の理由

対象地は戸建住宅を中心とした住宅地域に存する。良好な住宅地としての需要が強く、賃貸市場は、総じて未成熟なため収益価格は低位に求められた。当該地域は住宅地として居住環境を重視した自用利用での土地取得が中心であるため、実証性の高い取引価格を標準とし収益価格も参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

繁華性に劣る旧来からの商業地であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿線の商業地域であり、近くに工場等も存するなど繁華性は低い。背後に住宅地も広がるが、周辺に商業施設も整備されており、特段の発展的要因は見当たらない。当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場実勢を反映した実証的な価格であり、市場参加者の観点からも説得力は高い。収益性を重視する市場参加者も想定されるため、収益価格にも相応の説得力は認められるが、利回り及び賃料や空室率等については適正な水準を見出しにくい状況であり、収益価格は比準価格に比べてやや説得力に劣る。本件では、より説得力の高い比準価格を標準として、収益価格を斟酌し、さらには代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

準幹線道路沿いに店舗兼共同住宅、住宅のほか福祉施設等も見られる商業地域。特段の変動要因は見られないが、一般的要因の影響により需要は堅調。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は地下鉄駅徒歩圏内の利便性の良好な地域に位置し、周辺では収益性に着目した需要も見られ、収益価格に一定の説得力は認められるが、建築費の高騰により採算が悪化し不安定である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高いが、査定価格間に開差がある。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の住宅地域で、特記すべき地域要因の変化はみられない。

地域要因の将来予測

共同住宅等も混在する既成の住宅地域であり、当分現況のまま推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域には賃貸用共同住宅がみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的としていること、対象標準地は画地規模等から賃貸用共同住宅の想定は非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。市場においては、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、住環境良好な住宅地域としての、根強い需要がある。

地域要因の将来予測

比較的規模の大きな低層住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、当面大きな変化なく現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では、自用の一般住宅の建設目的の取引が主であり、比準価格では、信頼性のある取引事例を収集し、精度の高い試算価格を求めることができた。一方、対象標準地周辺では、収益物件は遊休地の活用目的が多く、建物投資分に見合う程度の賃料を収受するにすぎず、収益価格は低位に求められ、収益建物の建設目的の需要のない地域であると言える。従って、比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に目立った変動要因はないが、中心商業地の地価上昇を受けて地価は緩やかに上昇した。

地域要因の将来予測

中央卸売市場に近くの中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、特に目立った変動要因はないことから、当面は現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、熱田区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域の事例を採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。近隣地域は中央卸売市場に近く市場関連の事務所等が多く、賃貸市場の熟成の程度は低く、地価水準に見合う賃料を徴収できないことから収益価格は低位に試算された。近隣地域は自用の事務所等が中心であることを考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗の集積度が高い商業地であり、地域要因について特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

金山駅前の繁華性の高い商業地であり、今後も高い繁華性を維持しつつ、発展的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、高層の飲食ビルが建ち並ぶ金山駅前の商業地域であって、需要者には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格には相応の説得力が認められるが想定要素も含む。一方で、比準価格は、高度、準高度商業地の事例から求められており、より高い説得力が認められる。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地の中にある古くからの商業地であり、商業地としては衰退傾向にあるが周辺住宅地の地価上昇の影響を受け、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

低層の小売店舗が建ち並ぶ旧来からの近隣商業地域であるが、一般住宅への移行が見られることからは将来的には、住宅地域としての色合いが濃くなっていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、瑞穂区内の商業地の取引事例を採用した実証的な価格であり、精度の高い価格が得られた。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。需要者は自用目的の取引を中心としており、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は少ない。従って、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、住宅地との混在から周辺地域の影響を受けやすく、地価は緩慢ながらも上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

既存の工業地域であるが金山駅から徒歩圏内にあるため、工場のほか周辺には共同住宅等も見られる。将来的に住居系用途への転換が増えるものと見られるが、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、採用した事例について取引形態等を考慮して試算し、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。収益価格は収益性に基づいた価格であるが、市場参加者は自己利用の工場、倉庫等が中心であり、賃貸市場は未成熟なため、収益価格は低位に求められた。本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考にとどめ、さらに代替関係にある標準地との秤量的検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域で、特記すべき地域要因の変化はみられない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する熟成した住宅地域であり、地域要因の変動もなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域には賃貸用共同住宅がみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的としていること、対象標準地は画地規模等から賃貸用共同住宅の想定は非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。市場においては、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で、特記すべき地域要因の変化はみられない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因の変動もなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域には賃貸用共同住宅がみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的としていること、対象標準地は画地規模等から賃貸用共同住宅の想定は非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。市場においては、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した混在住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。