地域要因

既成集落地域で、街路条件は劣るものの特段の変動要因はなく、地価は横ばい傾向で推移。

地域要因の将来予測

国道背後の既成集落地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のままで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域の周辺においては、自用目的の取引が中心でアパート等の収益物件は少なく、また、対象標準地は第1種低層住居専用地域内に存し、収益物件の想定は経済合理性に反すると判断したため、収益還元法は適用を断念した。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

市街化調整区域内の住宅地域で、特に価格に影響を及ぼすような地域要因は見当たらず、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域に位置しており、賃貸需要も殆ど無いため、アパートや賃貸マンション等の利用は殆ど見られず、戸建住宅が大半の地域である。賃貸市場が未成熟と判断されるため、土地残余法の適用は行わない。近隣地域は居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるから比準価格を採用し、最新の不動産市場動向も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の劣る郊外の住宅地域であり、需要が限定的であるため、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

郊外の既成住宅地域であり、特段の変動要因も認められず、今後も現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の公法規制、対象標準地の画地規模を考慮するに共同住宅の建築を想定することは非現実的であるため収益還元法は適用できなかった。近隣地域及び周辺類似地域は、自用目的の取引が中心であり、利便性及び快適性が重視されて価格が形成されている。従って、現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中小店舗等が建つ路線商業地域で、新規店舗等の進出は少なく、商業需要が頭打ち傾向にあり地価水準は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中小店舗等が建ち並ぶ、熟成した路線商業地域である。特別の変動要因は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価水準は、概ね横ばい圏内で推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地周辺では事業者向けの商業用賃貸物件はあるが賃料水準低く、土地価格に見合った賃料を収受できない地域的特性を有しているため収益価格は低位に試算された。周辺では自用目的の取引が中心のため比準価格の規範性が高いと判断して重視し、収益価格を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の経済情勢、不動産市場にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、住宅地としての熟成度は徐々に高まりつつある。

地域要因の将来予測

工場地等から住宅地へと転用する動きが見られることから、今後は住宅地域として熟成度を増していくものと予測される。

価格決定の理由

標準地と地域的特性が類似する住宅地域所在の事例により比準することに努めた結果、市場の需給動向を反映した比準価格が得られたものと確信する。一方、アパート等も存しているが敷地規模から収益不動産の建築を想定するには理論的根拠に乏しいため、収益還元法の適用は割愛した。従って、鑑定評価額は、実証的説得性を有する比準価格をもって決定したが、決定に際しては代表標準地との比較検討を踏まえ、単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案した。

地域要因

郊外の既成住宅地域で住宅需要は弱く、地価は依然として弱含みの状況にある。

地域要因の将来予測

小工場等が混在する郊外の既成住宅地域であり、地域要因の変動もなく当面現況のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を主とした郊外の住宅地域であり、アパート等の収益物件は見られないため、収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法を適用し試算された比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場価値を表した信頼性の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、過去1年間の地域の地価動向及び今後の不動産市場の動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗需要は弱いが、地元経済は安定している。地域は、大型店舗に近く、市内では繁華性が高い地域であることから、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中心市街地に位置する商業地ではあるが、瀬戸市は地縁的選好性により、商業地の収益物件も所在の地理的位置、建物の品等に左右されるのが実情で賃貸市場の成熟度は総じて低い。また、取引についても自用目的が中心であり収益用不動産の取引事例は殆ど見られない。よって、同一需給圏内の取引事例を中心に求めた比準価格を重視して、収益価格を関連付け、さらに最新の不動産動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅に近く、瀬戸市内では繁華性が比較的良好な地域であることから、地価水準は安定している。

地域要因の将来予測

尾張瀬戸駅の徒歩圏に位置する小売店舗主体の商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺類似地域は、自用の店舗を主体とする商業地域であることから、事業者向け賃貸市場の成熟程度は低く、収益価格は低位に試算されている。従って、現実の市場動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該地域は既成の住宅地域であり、特記すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成しており、特別の変動要因はなく、今後も現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

以上により比準価格及び収益価格の2価格を得た。比準価格は豊富な資料を基に市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格である。但し当該地域は十分な収益を期待できるほどの十分な賃料水準を有していないため、比準価格に比較して収益価格は低めに試算された。本件では比準価格を中心に、代表標準地との均衡に留意し、収益価格をも参酌して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

鉄道駅徒歩圏内に位置する既成住宅地域であるが、住環境に劣り地価は上昇にまで至っていない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因の変動もなく現在の住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件は見られないため、収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法を適用し試算された比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場価値を表した信頼性の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、過去1年間の地域の地価動向及び今後の不動産市場の動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小店舗等が建つ路線商業地域で、新規店舗等の進出は少なく、変化に乏しい地域で地価は概ね横ばい推移。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中小店舗等が建ち並ぶ、熟成した路線商業地域である。特別の変動要因は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測する。需要が低迷傾向で地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺では事業者向けの商業用賃貸物件はあるが賃料水準低く、土地価格に見合った賃料を収受できない地域的特性を有しているため収益価格は低位に試算された。周辺では自用目的の取引が中心のため比準価格の規範性が高いと判断して重視し、収益価格を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の経済情勢、不動産市場にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏外のため、駅近の新興住宅地域に比べ需要は弱いが、地域の価格水準に応じた一定の住宅需要はあり、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏外で空地や農地等が残るが、周辺も含め戸建住宅が増加しつつあり、徐々に住宅地域として熟成すると見られる。民間の開発分譲もあるが、需給バランスが崩れる様子はなく、地価は安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、土地所有者の有効活用目的の物件が殆どであり、対象標準地の画地条件を考慮すると投資効率に劣る土地のため収益目的で土地を購入する需要者は少ない。よって収益物件の想定は現実的でないため収益還元法は適用しなかった。以上より、本件では、比準価格を標準として、代表標準地との検討の上、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

瀬戸市役所前駅から徒歩圏内に位置する高台の住宅地域で、相応の需要があり、需給は安定している。

地域要因の将来予測

丘陵地上の戸建住宅を主体とした住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存し、かつ画地規模もやや小規模であることから、経済合理的に見て経営が可能となる賃貸住宅の建築が難しいため、収益還元法は非適用とし、周辺類似地域における信頼性の高い事例を採用して査定した実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内中心部の路線商業地域であるが、新規店舗等の進出は少なく、商業地需要も弱いため、地価は概ね横ばい傾向。

地域要因の将来予測

店舗、事務所等を主とする熟成した幹線道路沿いの路線商業地域であり、現在特段の地域的変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺では事業者向けの商業用賃貸物件はあるが賃料水準低く、土地価格に見合った賃料を収受できない地域的特性を有しているため収益価格は低位に試算された。周辺では自用目的の取引が中心のため比準価格の規範性が高いと判断して重視し、収益価格を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の経済情勢、不動産市場にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名鉄瀬戸線新瀬戸駅から徒歩圏内の利便性の高い住宅地域の需要は高く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心に作業所等が混在する住宅地域であり、特別の変動要因はなく、今後も現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件では鑑定評価方式の適用は取引事例比較法のみとなった。対象標準地は共同住宅を想定するには画地規模が小さく、また戸建住宅を中心とする地域であるため収益還元法が適用できなかった。一方、求められた比準価格は不動産の市場性を反映した実証的数値である。したがって本件ではこの比準価格を中心に、代表標準地との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

古くからの大規模住宅団地であり、新規需要が小さいために、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

成熟した大規模開発団地内の戸建住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状維持で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、戸建の住宅団地であるため、周辺にアパートは存しない。賃貸物件はやむを得ない事情により戸建住宅を賃貸する場合に限られるため、収益還元法の適用は行なわない。近隣地域は居住環境を重視した自用目的の土地取引が中心と考えられる地域であるから規範性が高い取引事例を採用して求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部から離れた郊外にある住宅団地で、住宅需要は弱い。地価も依然として弱含みの状況にある

地域要因の将来予測

中心から離れた郊外の住宅地域であるため住宅需要は弱い。特別な変動も無いことから、当面は現在の住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は駅の徒歩圏内から大きく離れており、取引の中心も自用の住宅又は住宅用地である。当該地域は投資採算性を指向する収益性より居住性・資産性を重視した価格形成がなされており、投資価値に見合う収益価格は形成されていない。このため土地残余法の適用は行わない。近隣地域は居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるから比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。