愛知県瀬戸市美濃池町８４番１(瀬戸口駅・水野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


66,000円

2017年01月01日に行った愛知県瀬戸市美濃池町８４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,000円/㎡としました。

愛知県瀬戸市美濃池町８４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県瀬戸市美濃池町８４番１
住居表示 
価格66,000円/㎡
交通施設、距離瀬戸口、1,400m
地積161㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、小工場等が混在する住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉野竹夫氏による調査レポート

不動産鑑定士吉野竹夫
価格65,800円/㎡
個別的要因特に個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はないが、住宅地としての熟成度は徐々に高まりつつある。
地域要因の将来予測工場地等から住宅地へと転用する動きが見られることから、今後は住宅地域として熟成度を増していくものと予測される。
市場の特性瀬戸市中心部に近い混在住宅地域の圏域が同一需給圏と把握される。需要者の中心は瀬戸市の居住者を中心に一部豊田市等からの転入者もみられる。昨今の円安基調が地域経済の回復に寄与し購買力の増大が伺われ、地価はここ数年の横這傾向から若干の回復に向かっている。地域の需要の中心となる価格帯は、土地は1，000万円前後、新築の戸建住宅は年々敷地の細分化が進んでおり、総額2000万円∼2500万円程度が標準的で総額を抑える傾向にある。
一般的要因地場産業の停滞、人口の減少、高齢化人口の増加等により瀬戸市の経済は停滞しているが、不動産市場は概ね横ばいで推移している。

十倉幸氏による調査レポート

不動産鑑定士十倉幸
価格66,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業施設が近くに立地しており、土地建物の総額も割安感があるため需要は安定している。
地域要因の将来予測一般住宅や小工場が混在する旧来からの住宅地域である。特段地域要因に変動は見られないことから将来的に現状を維持していくものと予測される。割安感から地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は名鉄瀬戸線及び愛知環状鉄道の各駅を最寄駅とする住宅地域の範囲に一致する。主な需要者の属性は地元の個人であり同一需給圏外からの転入は少ない。住環境はやや劣るものの西原町2丁目交差点付近において商業施設が建ち並び利便性が良好であることや画地規模が小さく、総額が割安であることから需要は安定している。土地は120㎡程度で1000万円前後、新築戸建住宅で2500万円前後である。
一般的要因新瀬戸駅を中心として尾張旭市、豊田市との隣接地域においては需要は安定しているが、他の地域においては人口減等の影響から需要は弱含みである。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2086482
北緯 137度0698703

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

瀬戸口駅(地価相場 69,950円/㎡)水野駅(地価相場 71,550円/㎡)三郷駅(地価相場 80,400円/㎡)新瀬戸駅(地価相場 71,400円/㎡)瀬戸市役所前駅(地価相場 65,600円/㎡)尾張瀬戸駅(地価相場 63,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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