愛知県瀬戸市緑町１丁目１１番外(瀬戸口駅・山口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


78,000円

2016年01月01日に行った愛知県瀬戸市緑町１丁目１１番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,000円/㎡としました。

愛知県瀬戸市緑町１丁目１１番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番愛知県瀬戸市緑町１丁目１１番外
住居表示 
価格78,000円/㎡
交通施設、距離瀬戸口、950m
地積761㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗、店舗兼住宅の多い路線商業地域
前面道路の状況北東20.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田治子氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田治子
価格78,000円/㎡
個別的要因隣接地との一体利用により形状が不整形地から整形地となり、個別的要因が変動した。
地域要因瀬戸市内の店舗需要は依然として弱い状況であり、特記すべき地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測低層店舗を中心とする路線商業地域であり、特別の変動要因はない。今後も現状維持で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は瀬戸市及びその周辺市の幹線道路、準幹線道路沿いに位置する路線商業地域がその範囲となる。主たる需要者は、沿道サ−ビス型飲食店、物販店等を経営する法人又は個人事業者であるが、土地の取得意欲は弱い。瀬戸市内の商業地については地域経済不振の影響等を受けて需要が低いため、地価は低迷している状況である。瀬戸市内の商業地は取引が少なく、また規模も様々であり、需要の中心となる価格帯については把握できなかった。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、企業収益改善の中で設備投資は増加基調に、また雇用・所得環境の改善を背景に住宅投資も持ち直している。

赤川明彦氏による調査レポート

不動産鑑定士赤川明彦
価格78,000円/㎡
個別的要因隣接地との一体利用により、不整形地が整形地となり、個別的要因が変動した。
地域要因路線商業地域であり、交通量が多いため店舗撤退は見られない。また背後地の住宅が安定している影響もあり、地価は下げ止まった。
地域要因の将来予測低層店舗を中心として併用住宅も混在する路線商業地域である。店舗の出退店等の動きは少く、当面は現状どおり推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は瀬戸市を中心として尾張旭市、豊田市等隣接市の商業地域。需要者は地元法人並びに全国にチェーン展開する法人が中心であり、個人事業主を含むものと考えられる。近隣地域は、交通量が多い路線商業地域であり、瀬戸市内においては繁華性も高く、店舗の撤退や空地化等は生じておらず、一定の需要が存在する地域である。商業地は取引自体が少なく、目的によって価格帯にバラつきがあるため、需要の中心となる価格帯を見い出せない状況にある。
一般的要因瀬戸市内の商業地は一定の需要があり、住宅地価格にも明るさが見え始めたため、この影響を受けて地価は下げ止まりとなっている。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2081322
北緯 137度0890768

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県瀬戸市赤津町９７番ほか２筆愛知県瀬戸市西長根町６７番２愛知県瀬戸市福元町４４番愛知県瀬戸市原山町９２番愛知県瀬戸市北脇町２１番５愛知県瀬戸市西吉田町４２番２０愛知県瀬戸市西蔵所町５番３外愛知県瀬戸市福元町９６番愛知県瀬戸市幡野町８１番２４

参考：近隣駅の地価相場

瀬戸口駅(地価相場 69,950円/㎡)山口駅(地価相場 64,700円/㎡)瀬戸市役所前駅(地価相場 65,600円/㎡)尾張瀬戸駅(地価相場 63,100円/㎡)新瀬戸駅(地価相場 71,400円/㎡)水野駅(地価相場 71,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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