地域要因

刑務所に近く、商業集積度が低い路線商業地域であり、周辺の土地区画整理事業による背後人口増の期待はあるものの、宅地需要は低調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主で、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、収益性に着目した取引需要が脆弱であり、賃貸市場も成熟していないことから収益価格の信頼性は劣る。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商況は劣るが西町、総曲輪地区の再開発により当地域の利便性の高さが見直されており、商業目的以外の住宅地及び駐車場としての需要が堅調である。

地域要因の将来予測

商況は交通接近条件良好であるも顧客誘引施設がないことから低迷しており住宅地域への移行が続いている。地価は近傍に電停、店舗、小学校があるため住宅地需要が下支えとなり今後も安定的に推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる既成市街地商業地の取引事例を採用して試算を行った。収益価格は駐車スペースの少ない店舗兼事務所の需要が稀薄であり土地価格に見あう賃料を徴収できないことから低位に求められた。地元企業等の実需を反映した取引事例より求めた比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に変化はない。値頃感から地価は底打ち後の上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

幹線道路（国道41号）背後の利便性に恵まれた住宅地である。近い将来に目立った変化は予測されないが、立地条件に恵まれており、地価は下落後の底打ち状態から上昇傾向になっているとみられる。

価格決定の理由

本地域は市中心部への系統・連続性に恵まれているためアパート等も見られるが、利便性と快適性を重視した自用目的の取引が多い。比準価格は信頼性のある取引事例を収集し試算したものでその精度は高い。一方、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いにある自動車関連等の大型画地の多い路線商業地域で、競争も激しいが、比較的知名度も高く、潜在的な人気もあり、地価は回復傾向で推移。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域で、大型画地が多く事業用定期借地による賃貸需要は多いものの取得需要は乏しい。周辺類似地域との競争も激しいが、長期下落による値頃感等もあり、地価は横這い傾向で推移するものと予測。

価格決定の理由

賃貸需要に着目した取得需要は弱く、自用目的の取引や事業用定期借地が支配的な地域であり、貸店舗としての収益資料の収集には限界があり、収益価格は相対的に精度が劣る。一方、比準価格は、同一需給圏内において収集した信頼性の高い取引事例を基に試算し得た。よって、収益価格は参考に留め、実証的で信頼性の高い比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、更に対前年変動率や市場の動向等も考慮の結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

農家住宅も混在する変化の乏しい県道沿いの既成住宅地域で、需要は限定的で発展性に乏しく、値頃感はあるが、地価は引き続き下落傾向である。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内にある県道沿いの古くからの農家住宅も混在する既成住宅地域で、土地利用の変化は少なく競争力も弱い。長期にわたる下落による値頃感もあるが、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の既成住宅地域で、居住の快適性を重視した自用目的の取引が大部分である。一方、自用目的以外での建物の建築が法的に規制されていることから、アパート等の収益目的の賃貸建物の想定は不適当であり、収益価格は試算し得ない。よって、最近の市場の実態を反映した実証的で信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域的変化はほとんどないが、周辺地域の道路幅員が4m程度と狭いうえ、高齢化が進みつつある住宅団地であり、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移していくものと予測する。富山市南東部郊外の道路幅員が狭い既成住宅地域の中にあり、需要が弱含みであることから、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において戸建の居住目的を中心とした信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。一方、周辺にアパートはみられるものの、標準地は第一種低層住居専用地域に指定された戸建住宅団地に存することから、アパートの想定が困難であるため、収益価格の試算ができなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自己の居住目的での土地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域で区画整理事業が行われていて、地域熟成が進行し、店舗も増加していて生活利便性が向上している。

地域要因の将来予測

古い住宅団地であり、今後もほぼ現状で推移すると予測する。周辺地域の区画整理事業等により地域熟成が進行、周辺街区での店舗も増加し生活利便性は向上している。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅地が標準的使用の住宅団地内にあり、用途地域も第1種低層住居専用地域であることから収益物件の想定が非現実的なので収益価格を試算しなかった。標準地は快適性を重視する住宅地域にあることから自用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変化はないが、住環境良好な既成市街地住宅地の利便性の高さが見直され郊外に向かっていた需要が回帰しつつある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており今後も現在の住環境を維持すると推察される。地価水準は地域要因に大きな変動はないが、小中学校及び高校への接近性良好で住宅地需要が底堅く横ばい傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は既成市街地の混在住宅地域に存し価格形成要因が類似して代替競争関係が認められる取引事例から試算した。収益価格は戸建住宅地が標準的使用の住宅地域であり、小規模画地に収益用賃貸建物の想定は非現実的と判断されるため求められなかった。快適性を重視する住宅地域であることから戸建住宅地の取引事例より求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地需要に加えて、中古住宅需要も相応にあり、地価の値頃感、底値感があることから、近隣地域周辺一帯は概ね地価が安定的である。

地域要因の将来予測

戸建住宅が中心の成熟した既成住宅地域であり、今後もほぼ現状のまま推移していくものと予測する。また、値頃感から、市街地の住宅需要が相応に見られ、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一校区または隣の校区の信頼性のある取引事例から試算しており、信頼性が高い。一方、収益価格は、駐車場スペース確保のため、ボリュームのある想定建物が困難であり、土地価格に見合う収益性を得られないことから、低位なものとなった。近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が大半である。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理事業が行われた準幹線道路沿いの営業所等の混在する、区画整然とした住宅地域で、人気の小学校区でもあり、地価はやや強含みで推移。

地域要因の将来予測

やや広幅員の準幹線道路沿いの営業所等の混在する住宅地域で、画地規模は幾分大きいが、人気の小学校区にある区画整然とした地域であり、地価は長期下落による値頃感もあり、やや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は市中心部への系統及び連続性に恵まれ、アパート等の収益物件も混在するが、収益目的の取引は乏しく、自用目的の取引が多い。比準価格は複数の信頼性のある取引事例を収集し試算したものでその精度は高い。一方、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位に試算された。よって、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で信頼性の高い比準価格を中心に、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性の高い中心市街地で、安定した有効需要により、地価は堅調な基調が維持されている。

地域要因の将来予測

周辺での住環境の整備が進み（西町再開発、中央小学校建設等）、近隣地域周辺への有効需要は今後も高い水準で維持されると予測されるが、地価は需要層との関係で概ね横ばい傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し代替競争関係が認められる取引事例から試算した。収益価格は近隣地域における標準的画地の規模が小さく、間口も狭いことからアパート建築が困難なため求めることができない。快適性を重視する住宅地域であるので、戸建住宅用地の取引事例から求めた比準価格を重視し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

賃貸による出店が主であるが、底値感・値頃感、背後の住宅地の地価水準に対する割安感が需要を喚起し、需給は堅調で地価は横這いで安定している。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域で、今後も現状を維持すると予測する。底値感・値頃感、背後の住宅地の地価水準に対する割安感が需要を顕在化させ、地価は横這いで安定しており今後も底堅く推移すると予測する。

価格決定の理由

店舗・事務所等自用目的の取引が主である。同一需給圏内の類似地域において収集した多数の取引事例のうち、規範性に富むものを選択し精度の高い比準価格を試算し得た。一方、出店形態が事業用定期借地を中心とする流れの中にあって、貸店舗等の需要は総じて低いため賃料水準の把握が難しく、収益価格は相対的に精度が劣る。従って、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考にとどめ、信頼性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地需要の市街地回帰の影響を受けて、総額の小さい比較的小規模な画地を中心に需要が強まっている。

地域要因の将来予測

古い住宅が多くやや雑然とした既成住宅地域であるが、戸建住宅地需要の市街地回帰の影響を受けて当該地域においても需要が比較的堅調にみられることから、地価水準は当面横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺類似地域である市街地東部の住宅地域において収集し得た信頼性のある取引事例を採用して、比準価格を試算した。一方、近隣地域は第一種低層住居専用地域内の比較的小規模な画地を中心とする戸建住宅地域であり、アパートの想定が困難であるため収益価格の試算はできなかった。したがって、自己居住目的での土地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を中心に、周辺類似地域に存する代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域において施行済みの、土地区画整理事業による顕著な波及効果は特に認められず、現状維持のままである。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後暫くは現状維持のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅地域であり、事業収支の観点からも共同住宅を想定することが非現実的であり、近隣地域の周辺地域においても投資目的のアパートがほぼ皆無であることから、収益還元法を適用しなかった。従って、比準価格を重視すると共に、近隣地域内の不動産の需給動向・地価動向を再検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業地としての集積度が低く、今後の発展も期待しにくいが、個人事務所や店舗、住宅用地としての宅地需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域等から信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、収益目的の需要者は見られず、賃貸需要が弱いことから、収益価格の信頼性は低い。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対前年11月末 世帯数・人口数増減比＋12．2％，＋14．1％（西田地方地区＋1．1％，＋0．9％）

地域要因の将来予測

中心市街地の生活利便性が高い住環境の良好な住宅地域であり、今後も現状で推移するものと予測。地価水準は住環境の良い中心住宅地への居住を望む需要もあり、世帯数の増加傾向から上向き傾向で推移するものと予測。

価格決定の理由

周辺類似地域内に所在し、いずれも地域の実勢を反映している事例を採用した。標準地は自己所有の戸建住宅が多い住宅地域であり、規模が小さく間口も狭いため、賃貸建物の想定が困難であり、収益価格は適用できないと判断した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的で信頼性のある取引事例により求められた比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対前年11月末 世帯数・人口数増減比＋10．3％，＋3．4％（星井町地区＋1．1％，−1．2％）

地域要因の将来予測

再開発事業の進む中心商業地の南側の商住混在地域で、今後併用住宅地としていくものと予測。地価は再開発事業後の環境条件の変化の影響下にあるものと予測される。

価格決定の理由

中心部周辺の類似地域に所在する事例を採用した。採用した事例は、いずれも地域の実勢を反映している。近隣地域内は自用目的の店舗が中心となっている。近年の市街地における商況の沈滞傾向を反映して、商事業者向けの賃貸市場における需要の程度は総じて低い。このため、信頼性ある取引事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。