地域要因

 居住者の高齢化が進んでいる。マンション、アパートには、市中心部に近い利便性から若年層世帯が増加傾向にある。

地域要因の将来予測

 稲荷町駅に近く、大型SC及び稲荷公園があり利便性の高い既成住宅地域。高齢化、核家族化により空家、空地が散見されるが、近年世帯数、人口数とも増加しつつあり、地価水準は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

 戸建を中心にアパート、社宅等も混在する住宅地域で、近くに大型sc、公園等があり、住環境は良好である。同一需給圏内の類似地域より信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、賃料水準は価格水準に比べ低く、経済合理性の観点から収益価格を求めることはできなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を中心に鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

相対的な割安感から利便性の高い市街地住宅地に対する選好度は高く、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中心市街地に存する既成住宅地であり特段地域要因に変化はなく当面は現状を維持すると予測する。利便性の高い市街地住宅地に対する需要は堅調であり需給は安定的、地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、類似地域等において市街地住宅地に存する規範性のある取引事例を収集し得た。周辺は間口の狭い小規模住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であり、収益物件の想定が困難であることから収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

「まちなか居住推進事業」政策やこれまでの地価の下落による値頃感等より、市街地東部の宅地需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

富山市中心部に近い熟成した住宅地域であり、今後も現状を維持して推移すると予測する。生活利便性の高い市街地は、相対的割安感から需給が安定しており、地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、標準地は画地規模が小さいこと等より、収益用の賃貸建物の想定が非現実的なので、収益価格を試算しなかった。標準地は快適性を重視する住宅地域にあるので、自用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別な変動はない。中心市街地では再開発等整備が進んでいるが近隣地域は画地条件が劣る事から需要は強くない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの既成商業地域であり全般的に不動産需要は堅調であるが近隣地域は1画地規模が小さい事から路線商業地需要に耐えられず有効需要は強いとはいえない。

価格決定の理由

①標準地は国道沿いの既成商業地であり、比準価格は規範性の高い取引事例より求められた市場の実態を反映した価格である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為低く求められたと思料。②比準価格を重視し、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

車関連店舗等が建ち並ぶ路線商業地であるが、相対的な割安感から潜在的な買い需要は強い。

地域要因の将来予測

飲食店や自動車関連事業所等が建ち並ぶ熟成した路線商業地であり、特段地域要因の変動はないものと予測する。車輛通行量の多い路線商業地であり需給は安定的、地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、類似地域等において富山市近郊、及び郊外の幹線道路沿いに存する規範性のある商業地の取引事例を収集し比準価格を試算した。一方、収益価格は自己使用物件が多い国道沿いに立地しており、収益目的の取引需要が弱いことから、相対的に規範性は劣るものと判断した。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 中心市街地周辺の幹線道路沿いの商業地のうち画地規模の小さい宅地については総じて需要はやや低調であり、新規出店等も少ない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 自用目的での取引が主であり、同一需給圏内の類似地域等から商業地に係る信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に求められた。比準価格は市場性を裏付ける取引事例に基づき求めており、規範性のある価格が得られたと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市を代表する優良住宅地域として一定のブランド力を有しているが。駅前商業地の衰退とも相まって地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

良好な住環境を有する住宅地域。居住者の高齢化が進み、将来的には相続発生等による敷地細分化の懸念もある。八尾市を代表する住宅地として潜在的な需要は多く、地価はこのところ横ばい傾向が続いている。

価格決定の理由

用途地域が第一種低層住居専用地域で、持家の建ち並ぶ戸建住宅地域である。そのため自己使用目的の取引が中心で、賃貸市場が成熟しておらず収益価格は試算できなかった。比準価格については、特に住環境に関する同質性が高く、規範性に富んだ事例を選択・適用できたため、高い信頼性を有するものと判断した。したがって、本件では比準価格を中心として鑑定評価額を決定した。なお当該価格は周辺標準地価格とも均衡しており、適正・妥当なものと判断できた。

地域要因

市街地の東方外縁にあって、小中学校や総合病院に近く、居住環境が良好であることから、堅調な需要が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において、戸建居住目的の信頼性のある複数の取引事例を収集することができた。一方、周辺ではアパートも見られるが、近隣地域は戸建住宅向けの住宅団地であり、標準的画地規模で収益不動産を想定することは非現実的なので、収益価格を試算しなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自用の居住目的の土地に対する需給動向を適切に反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駐車場が確保できる郊外型店舗との競合において競争力は劣り、衰退傾向で推移しており、宅地需要は低調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等より信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、周辺では貸店舗がみられるものの、駐車場を確保し得ない小規模画地が多く、賃借需要が乏しいことから収益価格は低位に試算された。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型SCに近い利便性の良い住宅地域であること等から不動産需要は堅調である。このため地価は今後も安定傾向で推移すると予測する。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅が多い熟成した住宅地域である。このため地域の特性に影響を及ぼす格別の変動要因はないので、今後も既成住宅地域として推移していくと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が多い住宅地域であり、自己住宅の建築のための取引が中心である。こうした地域性からアパート用地に対する需要はほとんどないので収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

まちなか居住推進事業政策の推進や地価の値頃感から都心回帰傾向が見られ、利便性の高い市街地近郊の住宅需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

旧街道沿いの既成住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測する。都心回帰傾向の後押しにより、生活利便性の高い市街地近郊の宅地需要は堅調であり、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域等より信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、対象標準地は自己使用の戸建住宅を中心とした既成住宅地域に存し、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないことから収益価格は試算しなかった。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地需要の市街地回帰の影響を受けて、総額の小さい比較的小規模な画地を中心に需要が強まっている。

地域要因の将来予測

古い住宅が多くやや雑然とした既成住宅地域であるが、戸建住宅地需要の市街地回帰の影響を受けて当該地域においても需要が比較的堅調にみられることから、地価水準は当面横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺類似地域である市街地東部の住宅地域において収集し得た信頼性のある取引事例を採用して、比準価格を試算した。一方、近隣地域は第一種低層住居専用地域内の比較的小規模な画地を中心とする戸建住宅地域であり、アパートの想定が困難であるため収益価格の試算はできなかった。したがって、自己居住目的での土地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を中心に、周辺類似地域に存する代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心商業地で続く再開発事業の進展や周辺地域における商業施設の建設の波及的影響を受けて繁華性の向上が期待されている。

地域要因の将来予測

今後とも地域的な変化は少ないものと予測されるが、中心商業地において続く再開発事業の波及的影響や、北側地域における商業集積度の向上の影響を受けて、地価水準は当面上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内において収集し得た信頼性のある取引事例から比準して、比準価格を試算した。また、最有効使用と判定される賃貸ビルを想定して収益価格を試算したが、テナント需要の低迷により賃料水準が抑制されていることから低位に試算された。近隣地域における需要者は自己使用目的が中心であることから、商業地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事務所街はオフィス需要が低調で空室率の高止りが続き厳しい環境にあるが、地元企業の事務所ビル売買もあり、コインパーキング目的の需要も強い。

地域要因の将来予測

代表的事務所街で、中央警察署の移転が予定されていて、今後は飲食店等が増加すると予測される。事務所空室率は高止まりしているが、駐車場用地やマンション用地需要が地価を下支えしている。

価格決定の理由

事務所街であるが賃貸市場が停滞し、賃貸収入を目的とした投資市場において期待利回りが投資主体により大きな開きが生じている地域であり、収益価格の信頼性は相対的に低い。比準価格は市場性を裏付ける取引事例に基づき求めており、規範性のある価格が得られたと判断する。よって比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

歓楽街は駅前に顧客流出が顕著で空き店舗の増加、環境悪化により収益性が低下。周辺部は駐車場経営等が増加し需要が多様化している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸市場が低調でテナント収入を目的とした投資市場において期待利回りが投資主体により大きな開きが生じているため、収益価格の信頼性は低く、また建物価格の上昇により収益性が悪化している。比準価格は周辺で信頼性の高い取引事例が得られ、取引の事情も勘案して査定しており規範性の高い価格が得られたと判断する。よって比準価格を標準として、益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地北東部の既成住宅地域で、周辺地域の価格水準の低い新設住宅団地等の影響を受けて、地価はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

古くに造成された戸建住宅地域であるが、最近周辺地域では低価格な中小規模の新規分譲地が散見され、これ等の分譲地と比較すると、街区の老朽化等が見られ、地価は今後もやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の戸建住宅が多い一般住宅地域で、比較的規模も小さく、間口も狭いことから、アパート建築の想定が困難であるので、収益価格は試算しない。生活の快適性、利便性を重視する戸建住宅地域であり、自己使用目的での取引が主流であることから、比準価格を採用して、代表標準地との検討も踏まえ、更に、対前年変動率の推移や市場の動向、単価と総額との関連等にも十分留意、検討の結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR富山駅北側の高価格帯の住宅地域においては、値頃感から、高値取引が多く見られる状況であり、地価の上昇が継続している。

地域要因の将来予測

知名度が高く高級感のある区画整然とした住宅地域で、今後も、現環境を保持していくものと予測する。また、値頃感、希少性から、需要も旺盛であり、当面の間、地価は微増傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域に指定された戸建住宅地域であり、アパートの想定が困難であるため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、高価格帯の住宅地の取引事例を基礎に算定したものであり、場所的接近性に優る事例を重視して求めていることから、市場の実態を反映した精度の高いものである。近隣地域は、快適な居住性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であるところから、比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。