地域要因

地域要因の特別な変動はない。

地域要因の将来予測

中小工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域として熟成した地域であるため、当分の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は中小規模の工場・倉庫等が連たんする地域であり、収益物件の取引も存するが、基本的に自用目的の取引が中心となっている。したがって、市場で成立した取引価格を基とした実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、工場地の代表標準地のみならず、その周辺の混在地域・住宅地域の標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に特別な変動要因はなく、前年同様住宅地として維持していくものと予測する。地価については概ね横ばい傾向にて推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

区画整理済の低層住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はないため、当面は現状を維持するものと予測する。地価水準については横ばい基調にあり、当面同様にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

周囲にはアパート等の収益物件も見られるが、取引の中心は自用目的の戸建住宅である。また収益性よりも快適性が重視される住宅地のため収益価格はやや低位に試算された。したがって、市場で成立した取引価格を基とした実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から若干離れた郊外部の住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測される。地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模開発の建売分譲住宅が多い低層住宅地域として既に熟成しており、今後も概ね現状を維持するものと予測される。地価は当面横這い傾向にて推移するものと判断される。

価格決定の理由

 周囲には、アパート等の収益物件も見られるが、収益目的の土地取引は概して少なく、快適性重視の戸建住宅を中心とした自用目的での取引が中心である。よって、周辺類似地域の規範性の高い事例を中心として得られた比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域で、周辺地域に比べて上位の住宅地域である。地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の住宅が多いが、収益目的の賃貸住宅も見受けられる。従来からの土地所有者がアパート経営する場合がほとんどで、収入目的で土地または土地付き建物を取得する例は少ない。自用目的の取引が多い。しかし賃貸の供給は多く、賃貸需要も旺盛である。比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

川口市郊外の土地区画整理済の住宅地域で、特に変化は認められない。地価は概ね横這いで推移しているものと分析される。

地域要因の将来予測

区画整然とした低層の一般住宅や倉庫等の混在する住宅地域であり、当分は現状を維持し推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域では、アパート等の需要も見込まれるものの、自己の居住目的とした取引が中心と分析される。そのため評価対象地においては、収益性よりも居住の快適性・利便性を重視することが妥当であると判断した。したがって、本件評価では実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の推移・動向、単価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の住宅地域で、特筆すべき開発は見られないことから、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

川口駅徒歩圏の一般住宅の中に共同住宅、事業所等も混在する既成住宅地域で、特段変動要因は認められないことから、現状を維持して推移すると予測する。地価は上昇基調での推移と思料する。

価格決定の理由

近隣地域とその周辺ではアパート、マンション等の賃貸物件も見られるものの、収益目的での取引は少なく、自用目的での取引が中心となり、居住の快適性や生活利便性等の価格形成要因が重視される傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿いの商業地域で、商業地域としては衰退傾向にあるが、昨今の景気回復基調で地価についてはやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

旧鳩ケ谷市の旧街道沿いに発展した商業地域であり、商業地域としてはやや弱含みに推移しており、当該傾向は今後も続くものと予測されるが、地価は景気回復基調を受けやや上昇傾向である。

価格決定の理由

店舗・事務所ビルが見られる幹線道路沿いの商業地域に存するが、当該地域では土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益獲得を目的として新たに不動産を取得するケースは比較的少ない。比準価格は、実際に市場で成立した取引事例を採用しており、客観的で一定の規範性が認められる。以上より、鑑定評価額は市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅や工場が建ち並ぶ地域で、地域要因には特別の変化はない。地価は下落傾向であったが、安定基調になっている。

地域要因の将来予測

一般住宅や工場等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当分の間は現在の利用状況を維持するものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益用物件も見られるが、不動産取引の中心は収益性よりも利便性・快適性が重視される自己利用目的の戸建住宅用地である。したがって、多数の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

川口駅から徒歩圏の高層マンションが建ち並ぶ中心市街地であり利便性に優れている。地域要因に特別の変化はないが、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本標準地は最有効使用が分譲マンション用地と判断されるので、開発法を適用し、賃貸を想定した収益還元法は適用しない。需要者の中心はマンション事業者であるので、開発法による価格は実証的で説得力を有する。一方、比準価格は規模大の事例を中心として求めたもので、実勢を反映した価格といえる。よって、開発法による価格を重視し、比準価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの住宅地域で、特筆すべき開発は見られないことから、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

工場等が混在する旧来からの住宅地域で、特段変動要因は認められないことから、現況を維持して推移すると予測する。地価は横這いでの推移と思料する。

価格決定の理由

近隣地域とその周辺ではアパート等の賃貸物件も見られるものの、収益目的での取引は少なく、自用目的での取引が中心であり、居住の快適性や生活利便性等の価格形成要因が重視される傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理の進捗により住環境は充実しつつある。景気低迷を受け、地価は下落しているものの需要も回復してきており下落率は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整理事業が進捗中の住宅地域であり将来の住環境改善が期待されるが、既に住宅が建ち並んでいるエリアのため大きな変化はなく、徐々に熟成度を増しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

評価対象標準地はJR京浜東北線「蕨」駅からバス便の区画整理事業が進捗中の住宅地域内に存する。比準価格は蕨駅を最寄駅とする規範性のある取引事例を採用しており、信頼性が高い価格が得られた。収益価格は収益性を適切に反映した価格が試算されたものの、収益性よりも居住の快適性等に着目して取引される地域であり低位に試算されたと思料される。比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からも近く、利便性の高い住宅地域で可視的な変化は特に認められない。不動産需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

川口元郷駅からの徒歩圏に位置する住宅地域で、特に大規模開発等の予定もないことから、今後とも概ね安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内には、アパート等の需要も見込まれるものの、戸建住宅地として自己の居住目的とした取引が中心であり、対象地においても、収益性や投資採算性よりも居住の快適性や生活利便性が重視されるものと判断した。したがって、本件評価では取引実態と市場動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の特別な変動は無い。当分は現状維持と見込まれる。

地域要因の将来予測

一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当分は現状を維持し推移していくものと予測される。地価はほぼ横ばい傾向にある。

価格決定の理由

 比準価格は周辺の不動産取引市場で成立した多数の取引価格を基に試算されたものであり実証的な試算価格である。一方、近隣地域内においては土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、また収益性よりも快適性が重視されるため収益価格はやや低位に試算されている。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状維持と予測する。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模住宅が密集する低層住宅地域として既に熟成しており、今後も当分の間、現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅のほかアパート等の収益物件が若干見られるが、自ら居住する目的での戸建住宅等の取引が中心である。対象標準地の主たる市場参加者は自己使用を目的とする個人であり、価格決定に際しては類似不動産の取引事例が特に有力な検証手段となることから、比準価格を重視し、収益価格を参考に、さらに代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西川口駅からの徒歩圏に位置する土地区画整理済の住宅地域で、地域要因に特に変化は認められない。地価は横這いで推移していると分析される。

地域要因の将来予測

最寄駅からの徒歩圏に存し、一般住宅のほか医院等もみられる街区がまとまった住宅地域である。地域的に大きな変化はなく、当面は現状を維持し、推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域では、アパート等の需要も見込まれるものの、自己の居住目的とした取引が中心と分析される。評価対象地においては、収益性よりも居住の快適性・利便性を重視することが妥当であると判断した。したがって、本件評価では実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の推移・動向、単価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

景気回復に伴って店舗事務所等の賃貸需要も徐々に回復してきており、駅前商業地の価格上昇に連動して地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

川口駅に近い商業地域で、大規模ショッピングセンターにも近くマンション等も増加しつつあるため、今後も現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己の商業目的または投資目的の土地取引が中心であり、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、周辺では賃貸店舗・ビル等の収益物件もみられるものの、収益目的より自用目的の不動産取引が中心の地域で収益価格は相対的にやや信頼性に欠ける。従って実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

川口駅に比較的近接し、小規模店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商店街である。景気回復基調を受け、地価はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

川口駅から徒歩圏の繁華性の高い商店街である。地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地価は景気回復基調を受けやや上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

 近隣地域内には貸店舗等の収益物件も見られるが、取引の中心は自己業務用の店舗等が中心である。対象標準地の主たる市場参加者は地縁性を持つ個人事業者等であり、価格決定に際しては類似不動産の取引事例が有力な検証手段となる。本件比準価格は同一需給圏内の商業地の事例から比準しており実証性は高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。