埼玉県川口市南鳩ヶ谷７丁目１８番３１(南鳩ヶ谷駅・鳩ヶ谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


164,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市南鳩ヶ谷７丁目１８番３１(埼玉県川口市南鳩ヶ谷７−１８−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を164,000円/㎡としました。

埼玉県川口市南鳩ヶ谷７丁目１８番３１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市南鳩ヶ谷７丁目１８番３１
住居表示南鳩ヶ谷７−１８−６
価格164,000円/㎡
交通施設、距離南鳩ヶ谷、900m
地積92㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅、空地等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青木徹氏による調査レポート

不動産鑑定士青木徹
価格164,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はなく、代替競争関係にある不動産と比較した際の、優劣及び競争力の程度は概ね普通であり、変動は認められない。
地域要因利便性も概ね良好な既成住宅地であり、地域要因について特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測小規模一般住宅の多い住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は埼玉高速鉄道線、JR京浜東北線で、川口市、蕨市、戸田市の圏域。需要者の中心は川口市及びその近郊の居住者が多い。区画整理済の閑静な住宅地であり、埼玉高速鉄道の都心乗り入れによって利便性が向上したことで、需給状態は概ね均衡しており、地価は上昇傾向で推移している。土地は1800万円程度、新築戸建物件は3200万∼3500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因川口市は人口、世帯数とも増加傾向が継続している。地価はほぼ横這い傾向で推移しているが、利便性の高い地域では上昇基調となっている。

柏原英明氏による調査レポート

不動産鑑定士柏原英明
価格163,000円/㎡
個別的要因南道路であり、日照等居住の快適性は良好であるが、個別的要因に変動はない。
地域要因利便性も概ね良好な既成住宅地であり、地域要因について特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測小規模一般住宅の多い住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測される。地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は埼玉高速鉄道線、JR京浜東北線で、川口市、蕨市、戸田市の圏域。需要者の中心は川口市及びその近郊の居住者が多い。区画整理済の閑静な住宅地であり、埼玉高速鉄道の都心乗り入れによって利便性が向上したことで、需給状態は概ね均衡しており、地価は若干の上昇傾向で推移している。土地は1，800万円程度、新築戸建物件は3，200万∼3，500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因川口市の人口、世帯数ともに微増傾向にある。景気は回復傾向にあるものの、駅への接近性に応じて地価は二極化の傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8228244
北緯 139度7350253

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県鳩ケ谷市大字鳩ケ谷字町屋原８４３番１埼玉県鳩ケ谷市南６丁目６番３埼玉県鳩ケ谷市南１丁目３０番４埼玉県鳩ケ谷市大字鳩ケ谷字町添１８２７番１埼玉県鳩ケ谷市大字三ツ和字細沼３２１９番６埼玉県鳩ケ谷市大字辻字永堀９０５番２埼玉県鳩ケ谷市坂下町３丁目５８６番２埼玉県鳩ケ谷市南５丁目２番２０埼玉県鳩ケ谷市緑町２丁目７番１９埼玉県鳩ケ谷市大字辻字永堀８５７番２埼玉県川口市大字新堀字後１１１番２１埼玉県鳩ケ谷市坂下町１丁目１５８２番２埼玉県川口市江戸袋１丁目７番１７埼玉県川口市前川３丁目１９番１５埼玉県鳩ケ谷市坂下町４丁目５８番１外埼玉県鳩ケ谷市坂下町２丁目２３６番１３２埼玉県鳩ケ谷市本町２丁目１２３６番２外埼玉県鳩ケ谷市南３丁目１３番４埼玉県鳩ケ谷市大字里字屋敷添１１０３番２外埼玉県鳩ケ谷市坂下町３丁目５８６番２埼玉県鳩ケ谷市三ツ和３丁目２３番２埼玉県川口市南前川２丁目９番１７埼玉県川口市東川口３丁目９番６外埼玉県川口市差間３丁目１０番５埼玉県川口市上青木２丁目４３番１２埼玉県川口市川口２丁目１９５番６

参考：近隣駅の地価相場

南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)川口元郷駅(地価相場 346,500円/㎡)川口駅(地価相場 521,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード