埼玉県川口市幸町２丁目３番１２(川口駅・川口元郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


583,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市幸町２丁目３番１２(埼玉県川口市幸町２−３−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を583,000円/㎡としました。

埼玉県川口市幸町２丁目３番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市幸町２丁目３番１２
住居表示幸町２−３−１０
価格583,000円/㎡
交通施設、距離川口、600m
地積128㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東7.2m市道
その他の接面道路北側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

具志堅全泉氏による調査レポート

不動産鑑定士具志堅全泉
価格583,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因川口駅に比較的近接し、小規模店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商店街である。景気回復基調を受け、地価はやや上昇傾向である。
地域要因の将来予測川口駅から徒歩圏の繁華性の高い商店街である。地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地価は景気回復基調を受けやや上昇傾向で推移すると予測される。
市場の特性 同一需給圏はJR京浜東北線沿線の川口市、蕨市の商業地域である。需要者は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者、法人等で、立地は良好ながら店舗経営者の高齢化、営業不振、郊外大型商業施設との競合等から店舗閉鎖も見られ不動産に対する本格的な需要回復には至っていない。但し、昨今の景気回復基調を受け地価は上昇傾向である。取引事例があっても個々の取引事情の影響が強いため、取引価格のブレが大きく需要の中心価格帯を見出すのは困難である。
一般的要因景気回復基調を背景に商業地域の地価もやや上昇傾向で推移しているが、一部商業地域では本格的な需要回復には至っておらず横這いで推移している。

増渕友哉氏による調査レポート

不動産鑑定士増渕友哉
価格582,000円/㎡
個別的要因角地であり、出入りの便等の利用効率が優るが、代替・競争等の関係にある不動産と比較した競争力に変化はなく、また個別的要因に変動はない。
地域要因川口駅に近い繁華な商業地域で、地域要因に特段の変動はなく、地価については概ね横這い傾向にて推移。
地域要因の将来予測川口駅から徒歩圏の繁華性の高い商店街である。地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向での推移が見込まれる。
市場の特性同一需給圏は、JR京浜東北線沿線の概ね川口市・蕨市・戸田市の商業地域で、需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者や法人である。当地域は、川口駅東口周辺の繁華な商業地域の影響を受けやすい関係位置にあり、相応の繁華性を保持している。川口駅周辺の商業集積が進み、需要について概ね堅調である。個別性の強い商業地であることから、取引価格は区々であり需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因川口市は人口・世帯数とも増加している。不動産の選別が作用し、地域間における地価動向には格差が生じるものと予測される。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8056409
北緯 139度7195661

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

川口駅(地価相場 521,000円/㎡)川口元郷駅(地価相場 346,500円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)北赤羽駅(地価相場 366,000円/㎡)赤羽岩淵駅(地価相場 362,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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