埼玉県川口市上青木１丁目１３番１３(鳩ヶ谷駅・南鳩ヶ谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


185,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市上青木１丁目１３番１３(埼玉県川口市上青木１−１３−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を185,000円/㎡としました。

埼玉県川口市上青木１丁目１３番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市上青木１丁目１３番１３
住居表示上青木１−１３−２９
価格185,000円/㎡
交通施設、距離西川口、2,000m
地積104㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、作業所、マンション等が混在する地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伸雄氏による調査レポート

不動産鑑定士伸雄
価格185,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの住宅地域で、特筆すべき開発は見られないことから、地域要因に特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測工場等が混在する旧来からの住宅地域で、特段変動要因は認められないことから、現況を維持して推移すると予測する。地価は横這いでの推移と思料する。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線、埼京線沿線の概ね川口市、蕨市及び戸田市の住宅地域。需要者は川口市居住者が中心となる。最寄駅からはバス便の地域のため交通利便性にはやや劣るが、既成住宅地域であり、需要は底堅いものと思料する。また、工場や倉庫の跡地での建売分譲も多い。土地は2，000万円台前半、新築戸建住宅は3，000万円台半ば∼後半の物件が取引の中心となっている。
一般的要因当市の人口は微増傾向にあり、地価は一部の住宅地や商業地で上昇傾向にあるが、その他の地域や工業地では横這い傾向にある。

奥川大河氏による調査レポート

不動産鑑定士奥川大河
価格185,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの住宅地域で、特筆すべき開発も見られないことから、地域要因に特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測作業所等の混在する既成住宅地域であり、わずかに残る作業所等が徐々に住宅に建て替えられ、住宅地域として熟成度を高めつつ推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は川口市、蕨市、戸田市のJR京浜東北線及びJR埼京線を最寄駅とする住宅地域の範囲である。需要者の中心は、同一需給圏内に住む一次取得者が中心である。最寄駅からはバス便の地域のため交通利便性は劣るが、最寄駅から都心への接近性に優る既成市街地であり相応の需要は見込める。土地は2，000万円台前半、新築戸建住宅は＊3，500万円∼4，000万円程度の物件が取引の中心となっている。
一般的要因川口市は人口、世帯ともに微増傾向が続いている。高齢化率は県全体よりも低いが増加しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8243571
北緯 139度7204682

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県川口市青木町４丁目５６７番３埼玉県川口市上青木町１丁目２６９３番１の一部埼玉県川口市前川町２丁目１５６６番３埼玉県川口市上青木西３丁目１１番２埼玉県川口市並木４丁目１８番２埼玉県鳩ケ谷市緑町２丁目７番１９埼玉県川口市大字根岸字外谷田３３１０番６埼玉県川口市上青木１丁目１３番１３埼玉県川口市江戸袋１丁目７番１７埼玉県川口市上青木１丁目５番１４埼玉県川口市上青木２丁目４３番１２埼玉県川口市大字蓮沼字曽根２３６番３埼玉県川口市上青木１丁目１３番１３埼玉県川口市上青木１丁目５番１４埼玉県川口市上青木西１丁目７番５

参考：近隣駅の地価相場

鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)川口駅(地価相場 521,000円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード