埼玉県川口市大字辻字永堀８５７番２(鳩ヶ谷駅・南鳩ヶ谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
137,000円
2016年01月01日に行った埼玉県川口市大字辻字永堀８５７番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を137,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県川口市大字辻字永堀８５７番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 137,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 鳩ヶ谷、750m |
| 地積 | 182㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が建ち並ぶ郊外の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北3.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
伊藤剛氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊藤剛 |
|---|---|
| 価格 | 138,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 代替競争不動産との関係において、立地、環境面で概ね標準的であり、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 鳩ケ谷駅の徒歩圏内の住宅地域であり、地域要因の変動は特段見られない。埼玉高速鉄道線沿線の住宅地価はやや強含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 鳩ヶ谷駅徒歩圏の住宅地域であり、住宅需要は概ね堅調である。地価はやや強含みで推移している。周辺では建売住宅も多くなってきており、今後も徐々に住宅地域として成熟していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は対象不動産の存する川口市及び周辺の草加市等で、埼玉高速鉄道線及びJR京浜東北線沿いの住宅地域である。需要者の中心は市内及び周辺市の居住者である。駅徒歩圏の住宅地域であり相応の住宅需要が認められるため地価はやや強含みで推移している。周辺の区画整理の影響もあり戸建分譲も増えてきており、新築分譲戸建物件は総額2，000万円台後半∼3，000万円台前半、土地は1，500万円∼2，000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 埼玉県全体の平均人口増加率よりも川口市内の増加率は高い。市内の地価は市街地はやや強含み、郊外は横這い傾向で推移している。 |
奥川大河氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 奥川大河 |
|---|---|
| 価格 | 137,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 鳩ヶ谷駅から徒歩圏内の住宅地域である。低利用地は多く残るが、区画整理や大規模開発の予定はない。価格に影響を及ぼす地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 農地等の低利用地が多く残る細街路の多い住宅地域であり、今後は地主の相続等により低利用地が売買され、住宅地域として開発され、住宅が徐々に増加しつつ推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね川口市、蕨市、草加市の主にJR京浜東北線及び埼玉高速鉄道線を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内及び近郊市町村に居住する一時取得者である。旧鳩ヶ谷市の圏域であるが、埼玉高速鉄道の徒歩圏の住宅地として相応に人気を得ている。土地は総額1，500万円∼2，000万円程度、新築戸建は2，000万円台後半∼3500万円程度の物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 川口市は人口、世帯ともに微増傾向が続いている。高齢化率は県全体よりも低いが増加しつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8268935 北緯 139度7285004 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)川口元郷駅(地価相場 346,500円/㎡)川口駅(地価相場 521,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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