埼玉県川口市前川町３丁目３７０番４(鳩ヶ谷駅・南鳩ヶ谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
153,000円
2016年01月01日に行った埼玉県川口市前川町３丁目３７０番４(埼玉県川口市(芝東第６−１１５−３外))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を153,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県川口市前川町３丁目３７０番４ |
| 住居表示 | (芝東第６−１１５−３外) |
| 価格 | 153,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 蕨、3,000m |
| 地積 | 92㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が多い区画整理中の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m区画街路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
奥川大河氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 奥川大河 |
|---|---|
| 価格 | 154,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整理の進捗により住環境は充実しつつある。景気低迷を受け、地価は下落しているものの需要も回復してきており下落率は縮小傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整理事業が進捗中の住宅地域であり将来の住環境改善が期待されるが、既に住宅が建ち並んでいるエリアのため大きな変化はなく、徐々に熟成度を増しつつ推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR京浜東北線沿線で、川口市・蕨市・戸田市の圏域。需要者の中心は市内及び近郊市町村居住者の一時取得者が多くを占める。区画整理中の住宅地域であり住環境が整備されつつあるが、交通施設はバス便のため需要は弱含みで推移している。土地は1，500万円程度、新築戸建は3，000万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 川口市は人口、世帯ともに微増傾向が続いている。高齢化率は県全体よりも低いが増加しつつある。 |
小川正氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小川正 |
|---|---|
| 価格 | 152,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北道路であり、日照等居住の快適性は劣るが、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅から若干離れた区画整理中の住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測される。地価は横這い傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整理のほぼ完了している住宅地域で、今後とも概ね現状を維持するものと予測される。地価は当面横這い傾向の推移が予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR京浜東北線・武蔵野線及び埼玉高速鉄道線沿線の住宅地域で、概ね川口市及び蕨市の圏域。需要者の中心は川口市内及び隣接市の一次取得者又は二次取得者が多くを占める。概ね熟成した住宅地域となっているが、最寄駅からやや離れた住宅地であり、利便性等の面から需要はやや弱い。地価はほぼ横ばい傾向である。土地は1600万円程度、新築の戸建物件は3100万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 川口市は、人口は増加傾向で推移している。地価はJR川口駅周辺等の利便性の良い地域は若干の上昇、その他の市域は概ね横這い傾向である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度82483673095703 北緯 139度7196807861328 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)川口駅(地価相場 521,000円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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