埼玉県川口市西青木３丁目１５番３７(西川口駅・南鳩ヶ谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


262,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市西青木３丁目１５番３７(埼玉県川口市西青木３−１５−３５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を262,000円/㎡としました。

埼玉県川口市西青木３丁目１５番３７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市西青木３丁目１５番３７
住居表示西青木３−１５−３５
価格262,000円/㎡
交通施設、距離西川口、1,100m
地積198㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に医院等が見られる住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

各務実氏による調査レポート

不動産鑑定士各務実
価格262,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西川口駅からの徒歩圏に位置する土地区画整理済の住宅地域で、地域要因に特に変化は認められない。地価は横這いで推移していると分析される。
地域要因の将来予測最寄駅からの徒歩圏に存し、一般住宅のほか医院等もみられる街区がまとまった住宅地域である。地域的に大きな変化はなく、当面は現状を維持し、推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR京浜東北線及び埼京線沿線に所在する川口市、蕨市、戸田市の圏域。需要の中心は、川口市在住者であるが、周辺都市からの流入も見られる。当地域は西川口駅から概ね徒歩圏にある住宅地域として熟成し、需給関係も安定し、地価は横這いで推移している。新築戸建住宅で4，000万円程度であるが、土地単独での取引は事例が少なく、地積もばらついており、需要者により取引内容等も異なるため取引の中心の把握は困難であった。
一般的要因一部景気回復の実感は薄いが、回復基調にあり、川口市等の不動産市場は中心部で若干の上昇、郊外部は横這いで推移しているものと分析される。

柏原英明氏による調査レポート

不動産鑑定士柏原英明
価格262,000円/㎡
個別的要因南道路で北道路に比較して選好性は高いものの個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅を主体に医院等も見られる住宅地域で、地域要因に特に変化は認められない。地価は横ばい傾向である。
地域要因の将来予測一般住宅のほか医院等も見られる街区が整った住宅地域で、今後とも現状を維持したまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR京浜東北線沿線で、概ね川口市、蕨市、戸田市の圏域。需要者の中心は、川口市居住者が多くを占めるが、周辺からの流入も見られる。当地域は西川口駅から概ね徒歩圏にある住宅地域としてほぼ熟成しており、需給関係も安定し、地価は横ばい傾向である。新築戸建住宅は4，000万円程度であるが、土地単独での取引は少なく、地積もばらついており、需要者により取引内容等も異なる取引の中心となるため価格帯の把握は困難である。
一般的要因川口市の人口、世帯数ともに微増傾向にある。景気は回復傾向にあるものの、駅への接近性に応じて地価は二極化の傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8192995
北緯 139度7143217

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)川口駅(地価相場 521,000円/㎡)鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)川口元郷駅(地価相場 346,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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