埼玉県川口市南鳩ヶ谷２丁目１９番２６(南鳩ヶ谷駅・鳩ヶ谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


151,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市南鳩ヶ谷２丁目１９番２６(埼玉県川口市南鳩ヶ谷２−１９−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を151,000円/㎡としました。

埼玉県川口市南鳩ヶ谷２丁目１９番２６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市南鳩ヶ谷２丁目１９番２６
住居表示南鳩ヶ谷２−１９−２２
価格151,000円/㎡
交通施設、距離南鳩ヶ谷、980m
地積198㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐山茂夫氏による調査レポート

不動産鑑定士佐山茂夫
価格151,000円/㎡
個別的要因北西道路であることを除いて、居住環境は当該地域では普通で特別な変動要因はなく選好性に変化はない。
地域要因南鳩ヶ谷駅からほぼ徒歩圏内の既成住宅地で、周辺に大型店舗等の新たな出店もなく特別な変動要因はない。
地域要因の将来予測当該地域は新芝川に近い一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域であり、当分ほぼ現状の環境を維持していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は埼玉高速鉄道線沿線の川口市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち川口市居住者の30代∼40代前後が多くを占める。一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域で川口市に合併された旧鳩ヶ谷市のエリアであるが、住宅地需要は増加している。土地単独の取引は事例が少なく、地積もばらついており取引の中心を把握できなかった。新築戸建は2900万∼3400万円程度の物件が市場の中心となっている。
一般的要因埼玉高速鉄道沿線の徒歩圏は人口が増加しており、住宅地としての環境も整備しつつある。住宅需要も強い。

奥川大河氏による調査レポート

不動産鑑定士奥川大河
価格151,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏にある街区整然とした既成住宅地域であり、価格に影響を及ぼす地域要因の変動はない。
市場の特性同一需給圏は川口市及び草加市西部の最寄駅から徒歩圏の住宅地域の範囲。需用者は、同一需給圏内に在住する一次取得者が中心であり、圏外からの流入も比較的多くみられる。旧鳩ヶ谷市内に立地するが、旧川口市内に比べて割安感があり、地価は全体的に微増傾向である。土地のみの分譲は少なく、新築戸建は2，900∼3，400万円前後が需要の中心である。
一般的要因川口市は人口、世帯ともに微増傾向が続いている。高齢化率は県全体よりも低いが増加しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8165925
北緯 139度744508

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)川口元郷駅(地価相場 346,500円/㎡)見沼代親水公園駅(地価相場 164,500円/㎡)舎人駅(地価相場 212,500円/㎡)川口駅(地価相場 521,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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