天満橋駅 近隣地価情報
758,000円
大阪府大阪市中央区にある京阪本線天満橋駅の地価相場は758,000円/㎡(2,505,785円/坪)です。
天満橋駅を中心とした2,000m圏内の不動産97件の地価をサンプルとしています。
なお、地価の平均値は826,870円/㎡(2,733,454円/坪)で、最高値は1,000,000円/㎡(3,305,785円/坪)、最低値は228,000円/㎡(753,719円/坪)です。
天満橋駅近隣不動産の地価詳細
天満橋駅近隣不動産のうち、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が付いているものをリストアップします。
| 天満橋駅 からの距離 | 価格 | 詳細 |
|---|---|---|
| 約267m | 1,050,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約367m | 688,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約541m | 838,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因複合不動産における建物品等、規模を中心とする画地条件の優劣により価格の振れ幅は大きい。利便性は良好であり、マンション地域の効用も高い。 地域要因の将来予測中高層の事務所ビルのほか共同住宅等も見られる地域であり、今後は共同住宅の混在度合いを高めつつ推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格ではあるが、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格の説得力が劣ることから、市場性を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：丹生 伸郎 |
| 約596m | 409,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因都心への接近性に優れる住宅地域であり、周辺住環境も比較的良好であるため、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。 地域要因の将来予測都心への接近性に優れ、事業所等も混在する住宅地域であり、地域要因に大きな要因変動はなく、当面の間は、概ね現状維持で推移していくものと予測する。 価格決定の理由比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を行い適正な要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており実証的な価格である。一方、収益価格は画地規模が小さく共同住宅の想定がやや困難で土地価格に見合う賃料水準に達しないため低位に試算されたが、想定需要者は収益性をも考慮すると思料されることから、参考にすべき価格である。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：上原 直記 |
| 約597m | 153,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約630m | 633,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因事務所ビルが多い地域であるが、マンション用地需要等不動産の需給動向が活発化しており、この影響を受けて地域内でも地価は上昇傾向である。 地域要因の将来予測中高層の共同住宅のほか中高層の事務所ビルが混在し、周辺のマンション用地需要から見て、しばらくの間、用地需要は高く、地価も上昇傾向にあると認められる。 価格決定の理由比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する実際の取引事例を採用し、適切な補修正を行って求めた。収益価格は現状の賃貸市場における賃料動向を基本に賃貸に係る各種数値の査定を行ったが、その試算過程において使用する数値には想定的要素が多分に含まれるという側面がある。本件でもこの点を考慮し実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：永田 実 |
| 約645m | 752,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約647m | 529,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因オフィス・マンションの混在地域であり、マンション素地としての需要が高まっており、地価水準は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測マンションや事務所等が混在する地域であるが、利便性の高さを活かしたマンション敷地としての利用が今後は増えていくと予測する。また、需給は強含みで地価は上昇傾向で推移と予測する。 価格決定の理由近隣地域は中層事務所やマンション等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は地域的特性の類似する事例を価格判定の基礎としており、市場性を反映した価格である。収益価格は収益性の観点から市場価値を把握した価格であるが、長期的な収益性予測を前提とするため精度が劣ると判断せざるを得ない。そこで市場の特性を考慮して、比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：西宮 富夫 |
| 約656m | 16,600,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約735m | 1,900,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因事務所需要は回復していないが、立地面から分譲・賃貸ともマンション需要は強く、加えてホテル需要もあり、地価動向は上昇で推移している。 地域要因の将来予測価格決定の理由比準価格は、価格牽連性を有する規模の大きい取引事例から求めた価格で信頼性がある。収益価格は、地域の空室率がやや改善し、ビル賃料も微上昇しており、需要者の多くが価値判断の基準とする価格であるが、高止まりした建築費の動向、利回りの低下、賃料の動向等長期的視点に立った将来収益の把握にやや難が有る。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、他の標準地との検討をふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：櫻井 孝茂 |
| 約740m | 914,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約837m | 589,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因「天神橋筋六丁目」駅に近く、商業立地として比較的優れている。また投資環境も良好なことから、開発素地の需給は強含みで推移している。 地域要因の将来予測近隣地域は店舗や事務所等が建ち並ぶ地域で成熟しており、また、地域要因に特段の変動は認められないため、今後当分の間は現状維持と予測する。需給は強含みで地価は上昇傾向で推移すると予測する。 価格決定の理由近隣地域は都島通り沿いに店舗や事務所等が建ち並ぶ地域で、自用・賃貸用ともに取引が認められる。類似地域の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性に着目した理論的な価格だが想定要素を含んでいる。想定される需要者と価格形成過程及び手法の特徴等を考慮した結果、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を適切に関連付け、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：関根 俊雄 |
| 約837m | 598,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因繁華性の高いアーケード商店街であり、需要の中心は店舗であるが、2階以上を共同住宅としての需要が見込め、地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測インバウンド効果も見られる小売店舗が建ち並ぶ熟成した商店街であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。2階以上は共同住宅としての利用も見られ、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は小売店舗が建ち並ぶアーケード商店街、天神橋筋商店街である。比準価格は周辺において店舗、共同住宅利用が認められる多数の取引を反映しており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は想定要素を含むため、長期的な収益の予測に限界がある。よって、比準価格を標準しと、収益価格を適切に関連付け、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：横井 敬史 |
| 約837m | 856,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因天神橋筋商店街に近い利便性の高さからマンション進出が多い地域となっており、宅地需要は根強いものがある。 地域要因の将来予測中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として熟成しているが、周辺部ではマンション開発が活発で、今後は住系用途の比重が高まるものと予測する。 価格決定の理由比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映している。収益性を重視した価格形成も認められるが、長期的視点に立った将来予測に限界があり、また、市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量するに留め、実証性の高い比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：由里 正博 |
| 約866m | 436,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因京橋の商業中心から離れているが、比較的堅調なマンション需要を背景に、一般的要因の影響を受けて、地価は概ね上昇傾向である。 地域要因の将来予測中高層の店舗兼共同住宅、事業所等が建ち並ぶ商業地域である。恵まれた都心接近性を反映し、住宅地域としての色彩を強めていくものと予測する。地価は景気動向から、やや上昇傾向にて推移していくものと予測する。 価格決定の理由比準価格は、価格牽連性のある現実の取引事例を適切に修補正して試算しており、当該地域における現下の市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、想定要因が多く、純収益の把握等において相対的に信頼性が劣る。そこで、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、また、類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：小田根 弘忠 |
| 約876m | 423,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約882m | 409,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約913m | 838,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約913m | 4,830,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因周辺のオフィス賃料・空室率は改善傾向にあり、国内外の投資家の旺盛な需要も相まって地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測価格決定の理由比準価格は市内中心区の高度商業地に係る事例を採用して試算しており、市場実態を反映した価格である。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視し、かつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：土居 博輝 |
| 約1,049m | 568,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因梅田東側背後の住宅地として分譲・賃貸とも需要は根強い。マンション賃料は横這い、分譲価格はやや上昇。地価動向は上昇で推移している。 地域要因の将来予測中高層の共同住宅、事務所等が混在する地域であり、都心部への接近性及び居住環境に優れることから、今後もマンションの進出が継続するものと予測される。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由比準価格は、周辺類似地域に所在し価格牽連性が認められる取引事例を価格判定の基礎としており、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。収益価格は、高止まりした建築費の動向、利回りの低下、賃料予測等長期的な収益予測が不透明なことから多大の信頼性をおくことができない。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、類似地域における他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：櫻井 孝茂 |
| 約1,049m | 6,250,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,056m | 983,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因都心アクセスの利便性に加え、住環境も比較的良好なことから、マンション用地需要が強く、地価は上昇傾向で推移している。 地域要因の将来予測事務所等が建ち並ぶ商業地域であるが、事務所ビル跡地にマンションが建設されるなど、今後は住居系利用の比重が高まるものと思料される。需要は比較的旺盛であり、地価は上昇傾向にある。 価格決定の理由比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は、賃料が土地価格に見合う水準に達しておらず、低位に試算されたが、需要者は収益性を重視すると考えられ、収益価格の検討は有用である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、周辺標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：藤井 稔 |
| 約1,099m | 795,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域要因、市場特性に変動は認められない。マンション等の事業用地需要が堅調で地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測中層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状の利用を維持するものと考えられるが、今後はマンション、ホテルの敷地としての利用も考えられる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由事務所ビルを想定して収益価格を試算したが、地価に対する賃料の遅行性等の理由により比準価格に対して低位に求められた。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格は想定要素を多く含み、相対的信頼性がやや低いため、商業地の価格形成要因を価格に反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：森田 真也 |
| 約1,101m | 960,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,193m | 90,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,193m | 1,130,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,255m | 625,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,260m | 499,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,286m | 452,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因比較的商業集積度の高い路線商業地域にある。地価は都心部商業地域の傾向を反映し上昇傾向である。 地域要因の将来予測中高層の店舗付事務所や共同住宅が建ち並ぶ熟成した路線商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。地価動向は景況を反映してゆるやかな上昇傾向にある。 価格決定の理由対象標準地の近隣地域は、自用目的の店舗・事務所等が需要の中心であり、店舗付共同住宅も存するが商業施設としての賃貸市場は弱含みである。よって、試算価格の調整に際し得は、価格形成上、牽連性を有する周辺商業地の取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお幹線道路沿いの事例が少なく比準は4事例の試算となった。 2017年01月01日不動産鑑定士：塩崎 修 |
| 約1,306m | 1,220,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因事務所等を中心とするエリアであるが、一部でマンションやホテル開発が見られ、地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測当地域は、船場地区内の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。最近ではオフィス用地としての需要のほか、その利便性に着目したマンション進出も活発となっており、地価は上昇傾向にある。 価格決定の理由比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は当地域における賃料水準が低いまま推移していることや建築費高止まり等の影響から、比準価格に比し低位に試算されたが、需要者は収益性をも重視するため考量すべきである。よって本件では比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：寺本 啓二 |
| 約1,398m | 1,210,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因事務所を中心とする商業地域であり、今後も現状のまま推移することが見込まれる。地価は上昇傾向で推移している。 地域要因の将来予測事務所ビルが集積する商業地域であり、当面は現況のまま推移すると予測する。また、地価水準は上昇傾向が続くものと見込まれる。 価格決定の理由比準価格は、同一需給内の代替性が認められる事例を採用して試算しており、市場実態を反映した説得力の高い価格である。一方、当該地域においては、堅調な土地取引価格に比して賃料水準の上昇は低位であり収益価格はやや低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：土居 博輝 |
| 約1,398m | 781,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因店舗、事務所ビル等が集積しているが賃貸マンション需要が強まっている。都心部との接近性は良好で、地価水準は上昇傾向で推移している。 地域要因の将来予測中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であるが、今後は共同住宅の混在度を高めつつ推移していくものと予測する。また、都心との接近性は良好であり、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：野口 健治 |
| 約1,398m | 118,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,398m | 1,020,000円/㎡ | 調査年：2010年 |
| 約1,400m | 2,270,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因高層事務所が建ち並ぶ業務商業地域として成熟しており、今後も現状のまま推移することが見込まれる。地価は上昇傾向で推移している。 地域要因の将来予測高層事務所が建ち並ぶ商業地域であり、特段の変動要因も少なく、概ね現状のままで推移するものと予測する。また、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 価格決定の理由比準価格は、同一需給内の代替性が認められる事例を採用して試算しており、市場実態を反映した説得力の高い価格である。一方、当該地域においては、堅調な土地取引価格に比して賃料水準の上昇は低位であり収益価格はやや低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：土居 博輝 |
| 約1,407m | 830,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,427m | 1,150,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,427m | 263,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因商業集積性は低いが、市内中心部への接近性に優ることから、住宅地としての需要が顕在化している。地域要因について大きな変化は認められない。 地域要因の将来予測事業所や店舗、共同住宅等が混在する商業地域であるが商業集積性は低く、住宅地としての需要も認められる。地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。 価格決定の理由店舗や事業所も見られるが商業集積性は低く、商業物件としての賃貸市場は弱含みである。収益価格は店舗付共同住宅を想定し査定したが、特に店舗部分について契約ごとの個別性が強く適正賃料水準を見出すことが困難でやや規範性に劣る。よって、価格形成上、牽連性を有する周辺路線商業地等の取引事例により求めた比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：工藤 象三 |
| 約1,427m | 26,000,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,427m | 15,000,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,427m | 6,050,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,427m | 24,000,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,427m | 8,900,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,427m | 8,000,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,427m | 6,100,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,427m | 6,800,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,427m | 3,500,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,427m | 16,000,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,427m | 20,000,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,427m | 5,000,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,427m | 6,800,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,427m | 6,600,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,427m | 1,100,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,427m | 9,300,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,427m | 9,600,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,438m | 91,500円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,439m | 268,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因駅徒歩圏の住宅地域であり、需要は概ね堅調である。一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測当該地域は一般住宅の他、共同住宅や事業所も見られる地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のままで推移するものと予測する。 価格決定の理由対象標準地域は、一般住宅、マンション、事業所等が混在する住宅地域にあり、恵まれた交通接近条件を反映し、賃貸マンション等も散見されるが、快適性を重視する自己使用目的での取引が支配的な地域である。試算価格の調整に際しては、この地域特性から、価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を中心とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：塩崎 修 |
| 約1,474m | 5,200,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,482m | 557,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因店舗ビル等が集積する駅前立地の商業地であり、地価は上昇している。地域要因に変動はない。 地域要因の将来予測中低層の店舗、高層の店舗兼共同住宅等が見られる駅前商業地域として成熟していることから、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由駅に近い商業地の取引事例を中心に同一需給圏内の多数の信頼性のある取引事例を収集し、地域要因について詳細に比準したことで規範性の高い比準価格が導出された。一方収益価格は最有効使用の建物や賃料、費用等想定要素が多く相対的に規範性は低い。以上より市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：松田 嘉代子 |
| 約1,502m | 1,000,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因周辺地区のオフィス需要はやや弱いが、利便性に優れるため、マンション素地としての根強い需要が認められ、地価水準は上昇傾向で推移している。 地域要因の将来予測中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に大きな変化はみられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格ではあるが、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格の説得力が劣ることから、市場性を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、他の標準地との検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：丹生 伸郎 |
| 約1,502m | 1,000,000円/㎡ | 調査年：2008年 |
| 約1,502m | 154,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,538m | 725,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,624m | 1,080,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,629m | 758,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約1,634m | 285,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因JR桜ノ宮駅や河川公園に近い住環境にあって地価は緩やかな上昇傾向にある。地域要因に変動はない。 地域要因の将来予測価格決定の理由当該地域は一部店舗、賃貸マンション等が散見されるものの自己使用の戸建住宅を中心とする地域であることから、当該地域の主たる需要者は収益性より資産性等を指向するものであると考えられる。したがって本件においては市場価値を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：松田 嘉代子 |
| 約1,641m | 550,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因職住接近性の高い住宅地として人気が高いエリアであり、住環境も良好で、特にマンション用地の取得を目的とした需要は強い。 地域要因の将来予測価格決定の理由近隣地域は、中高層共同住宅を中心とする住宅地域である。マンション素地としての取引が中心となるため、開発業者の投資採算性を反映した開発法による価格は重視する価格である。また、比準価格は類似の事例より求めており市場性を反映した価格である。よって開発法による価格を標準として、比準価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：横井 敬史 |
| 約1,667m | 529,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,699m | 561,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,699m | 578,000円/㎡ | 調査年：2009年 |
| 約1,701m | 1,110,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因事務所の賃料相場は安定してきている。一般的要因に起因して都心立地の優位性によるタワーマンション等の需要は引き続き旺盛である。 地域要因の将来予測近隣地域は、中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域（船場地区）で、概ね当面の間現状のまま推移すると考えられる。近時タワーマンションへの転換も一部みられ、地価水準はこれら需要を含んで上昇傾向と思われる。 価格決定の理由近隣地域は、既存商業地で収益価格を重視すべきだが、取引事例による比準価格は立地・用途面から信頼性が高い一方で収益価格は空室率低下・投資家の取引利回り安定・低下傾向にあるとはいえ、将来の変動予測が困難で、想定項目も多く規範性に劣る。よって、比準価格（事例は船場地区及び周辺類似地域・事務所用途）の実証性を精査しながら収益価格を比較考量しつつ、さらに指定基準地や類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：長尾 成信 |
| 約1,706m | 1,520,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約1,731m | 990,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,765m | 1,950,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,765m | 1,900,000円/㎡ | 調査年：2006年 |
| 約1,774m | 8,000,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,774m | 980,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,795m | 510,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因森ノ宮駅前に大型商業施設が一昨年開業し生活利便性が向上した。高額の戸建住宅は供給が少ないこともあり、地価動向はやや上昇で推移している。 地域要因の将来予測住宅、事務所、営業所等が混在する住宅地域であり、一昨年4月に「もりのみやキューズモールBASE」が開業し、地域の生活利便性は向上した。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は、戸建住宅を中心に事務所・店舗等が散見される住宅地域である。自用の戸建住宅が標準的な使用となっているため居住快適性が重視され、戸建賃貸住宅が存在したとしても転勤等の特殊事情に基づくものが中心であり、収益性を根拠とする収益価格は説得力に乏しい。比準価格は、複数の価格牽連性のある取引事例から求めており信頼性は高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：櫻井 孝茂 |
| 約1,804m | 131,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,804m | 152,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,832m | 1,650,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,873m | 1,270,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,881m | 226,000円/㎡ | 調査年：2012年 |
| 約1,881m | 228,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因鴫野駅の徒歩圏内の建売住宅地域である。地価は横這いの傾向にある。 地域要因の将来予測作業所兼住宅、一般住宅等が混在する住宅地域であるが、ほぼ現状で推移するものと思われる。地価は横這いの傾向で進むと予測される。 価格決定の理由当該標準地の近隣地域は、駅徒歩圏の住工混在地域で、取引の中心は、自用目的、居住としたものが支配的であり、収益性よりも、自用目的を中心に価格形成されている。比準価格は規範性の高い事例を中心に求められており規範性が高い。試算価格の調整に際しては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益還元法は、対象地の規模、間口との関連で経済的な物件の想定が困難で割愛した。 2017年01月01日不動産鑑定士：塩崎 修 |
| 約1,887m | 900,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,887m | 294,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,894m | 454,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,941m | 5,800,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,942m | 637,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因事務所需要にやや回復の兆しが見えるが、需要の中心がマンション利用に移りつつある。 地域要因の将来予測中高層の事務所、マンションが混在する商業地域であり、今後とも現状で推移すると予測する。地価水準は、マンション素地との競合関係が強く、今後も上昇傾向で推移すると予測する。 価格決定の理由近隣地域は中層事務所や中高層マンション等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は地域的特性の類似する取引事例を価格判定の基礎としており、市場性を反映した価格である。収益価格は収益性の観点から市場価値を把握した価格であるが、長期的な収益性予測を前提にするため精度が劣ると判断せざるを得ない。そこで比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：西宮 富夫 |
| 約1,942m | 333,000円/㎡ | 調査年：2010年 |
| 約1,956m | 418,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,956m | 422,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,971m | 536,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,976m | 1,170,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因事務所賃料・空室率の改善、マンション用途、ホテル用途の需要の競合もあり、地価は上昇傾向で推移している。 地域要因の将来予測中央大通沿いの中高層事務所ビルを中心とする商業地域であり、事務所賃料、空室率に改善傾向が見られ、取引利回りの低下、マンション及びホテル開発用地の需要もあることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 価格決定の理由比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は、稼働率改善は見られるが、事務所等の賃料が未だ回復途上にあり土地価格に見合う水準に未だ達しておらず、低位に試算されたが、需要者は収益性を重視すると考えられ、収益価格の検討は有用である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：藤井 稔 |
| 約1,989m | 1,100,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因梅田地区に比較的近い幹線沿いの立地である。商業立地として比較的良好で、投資環境も良好なため、開発素地の需給は強含みで推移している。 地域要因の将来予測価格決定の理由近隣地域は都島通り沿いに店舗や事務所等が建ち並ぶ地域で、自用・賃貸用ともに取引が認められる。類似地域の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性に着目した理論的な価格だが想定要素を含んでいる。想定される需要者と価格形成過程及び手法の特徴等を考慮した結果、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を適切に関連付け、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：関根 俊雄 |
| 約1,990m | 9,410,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,996m | 406,000円/㎡ | 調査年：2007年 |
天満橋駅近隣不動産マップ
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天満橋駅のチェックポイント
近くを流れる河川として東横堀川・旧淀川・土佐堀川・大川が有るため、流域及び近隣地域では地盤に問題がないか、氾濫の影響を受ける恐れがないかをチェックする必要があるでしょう。
交通量の多い阪神高速１号環状線・阪神高速１３号東大阪線・松屋町筋・京阪国道があるため倉庫や流通の要としての需要や車保有家庭からの需要が見込めます。ただし、阪神高速１号環状線・阪神高速１３号東大阪線・松屋町筋・京阪国道に直接面する土地では、騒音・振動・排気ガス・電波干渉の影響を受ける可能性があります。用途に適うかチェックする必要があるでしょう。
大阪保健医療大学が近くにあり、学期期間中とそれ以外とで町の雰囲気が変わることが有るため、実地調査を行うタイミングには注意が必要です。学生向けの賃貸業を営む際などには大阪保健医療大学のキャンパス移転のリスクも検討が必要でしょう。
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天満橋駅の関連情報
天満橋駅の近隣駅の地価相場
| JR東西線大阪天満宮駅 | 689,500円/㎡ |
| 大阪市営地下鉄谷町線谷町四丁目駅 | 700,000円/㎡ |
| 京阪本線北浜駅 | 838,000円/㎡ |
| JR東西線大阪城北詰駅 | 510,000円/㎡ |
| 大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線大阪ビジネスパーク駅 | 409,000円/㎡ |
| 大阪市営地下鉄中央線堺筋本町駅 | 1,100,000円/㎡ |
| 京阪本線淀屋橋駅 | 795,000円/㎡ |
| 大阪環状線大阪城公園駅 | 269,500円/㎡ |
| 大阪環状線天満駅 | 593,500円/㎡ |
| 学研都市線京橋駅 | 275,000円/㎡ |
| 大阪環状線桜ノ宮駅 | 436,000円/㎡ |
| 大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線松屋町駅 | 795,000円/㎡ |
| 大阪市営地下鉄谷町線谷町六丁目駅 | 672,500円/㎡ |
| 大阪市営地下鉄御堂筋線本町駅 | 920,000円/㎡ |
| 大阪環状線森ノ宮駅 | 259,500円/㎡ |
| 大阪市営地下鉄堺筋線長堀橋駅 | 1,041,500円/㎡ |
| JR東西線北新地駅 | 1,065,000円/㎡ |
| 京阪中之島線渡辺橋駅 | 1,023,000円/㎡ |
| 大阪市営地下鉄谷町線中崎町駅 | 1,150,000円/㎡ |
| 大阪市営地下鉄谷町線都島駅 | 282,500円/㎡ |
京阪本線の地価相場
| 三条駅 | 11,000円/㎡ |
| 祇園四条駅 | 192,000円/㎡ |
| 清水五条駅 | 168,000円/㎡ |
| 七条駅 | 163,500円/㎡ |
| 東福寺駅 | 163,500円/㎡ |
| 鳥羽街道駅 | 180,000円/㎡ |
| 伏見稲荷駅 | 163,500円/㎡ |
| 深草駅 | 163,500円/㎡ |
| 藤森駅 | 168,000円/㎡ |
| 墨染駅 | 168,000円/㎡ |
| 丹波橋駅 | 210,000円/㎡ |
| 伏見桃山駅 | 133,000円/㎡ |
| 中書島駅 | 133,000円/㎡ |
| 淀駅 | 158,000円/㎡ |
| 八幡市駅 | 86,800円/㎡ |
| 橋本駅 | 148,000円/㎡ |
| 樟葉駅 | 132,000円/㎡ |
| 牧野駅 | 132,000円/㎡ |
| 御殿山駅 | 135,000円/㎡ |
| 枚方市駅 | 130,000円/㎡ |
| 枚方公園駅 | 142,500円/㎡ |
| 光善寺駅 | 131,500円/㎡ |
| 香里園駅 | 134,000円/㎡ |
| 寝屋川市駅 | 133,500円/㎡ |
| 萱島駅 | 133,500円/㎡ |
| 大和田駅 | 134,000円/㎡ |
| 古川橋駅 | 138,500円/㎡ |
| 門真市駅 | 148,000円/㎡ |
| 西三荘駅 | 162,500円/㎡ |
| 守口市駅 | 192,000円/㎡ |
| 土居駅 | 198,500円/㎡ |
| 滝井駅 | 205,000円/㎡ |
| 千林駅 | 221,000円/㎡ |
| 森小路駅 | 227,500円/㎡ |
| 関目駅 | 249,000円/㎡ |
| 野江駅 | 271,500円/㎡ |
| 京橋駅 | 275,000円/㎡ |
| 北浜駅 | 838,000円/㎡ |
| 淀屋橋駅 | 795,000円/㎡ |
| 神宮丸太町駅 | 11,000円/㎡ |
| 出町柳駅 | 11,000円/㎡ |
大阪市営地下鉄谷町線の地価相場
| 大日駅 | 145,500円/㎡ |
| 守口駅 | 192,000円/㎡ |
| 太子橋今市駅 | 201,000円/㎡ |
| 千林大宮駅 | 219,000円/㎡ |
| 関目高殿駅 | 249,000円/㎡ |
| 野江内代駅 | 271,000円/㎡ |
| 都島駅 | 282,500円/㎡ |
| 天神橋筋六丁目駅 | 598,000円/㎡ |
| 中崎町駅 | 1,150,000円/㎡ |
| 東梅田駅 | 936,000円/㎡ |
| 南森町駅 | 689,500円/㎡ |
| 谷町四丁目駅 | 700,000円/㎡ |
| 谷町六丁目駅 | 672,500円/㎡ |
| 谷町九丁目駅 | 587,500円/㎡ |
| 四天王寺前夕陽ヶ丘駅 | 535,000円/㎡ |
| 天王寺駅 | 378,000円/㎡ |
| 阿倍野駅 | 326,000円/㎡ |
| 文の里駅 | 307,000円/㎡ |
| 田辺駅 | 274,000円/㎡ |
| 駒川中野駅 | 243,500円/㎡ |
| 平野駅 | 203,000円/㎡ |
| 喜連瓜破駅 | 182,500円/㎡ |
| 出戸駅 | 175,000円/㎡ |
| 長原駅 | 175,000円/㎡ |
| 八尾南駅 | 147,000円/㎡ |