大阪府大阪市中央区上町１丁目１５番２(谷町六丁目駅・玉造駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


550,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市中央区上町１丁目１５番２(大阪府大阪市中央区上町１−１５−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を550,000円/㎡としました。

大阪府大阪市中央区上町１丁目１５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市中央区上町１丁目１５番２
住居表示上町１−１５−１５
価格550,000円/㎡
交通施設、距離玉造、550m
地積1,672㎡
形状不整形(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)10F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層共同住宅のほか事務所も見られる住宅地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

横井敬史氏による調査レポート

不動産鑑定士横井敬史
価格550,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因職住接近性の高い住宅地として人気が高いエリアであり、住環境も良好で、特にマンション用地の取得を目的とした需要は強い。
市場の特性同一需給圏は、中央区及び周辺区内に存する共同住宅、事務所等が混在する地域と判定した。主な需要者は分譲マンションの開発を企図するデベロッパーや不動産業者及び不動産投資家等と思料される。当該エリアのオフィス市況に変化は見られないが、マンション開発素地の需要が都心部から波及しており、開発素地の需要は旺盛である。居住環境、画地規模等の個別性が強く、中心価格帯は把握し難い。
一般的要因建築費は高止まりしているが、景気は回復基調が続き、住宅ローン減税や低金利等の施策により、住宅需要は増加している。

木村惠子氏による調査レポート

不動産鑑定士木村惠子
価格550,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因環境・利便性を併せ持つ住宅地として人気が高いエリアであり、建築費の落ち着きも相まって用地取得需要が強い。
市場の特性同一需給圏は大阪市中央区及び隣接区内の居住環境の良好な住宅地域または商住混在地域である。需要者の中心はマンションデベロッパーであるが、投資ファンドによる物色の対象ともなっている。エンドユーザーによるマンション需要を背景にデベロッパーによる用地需要も根強く、低金利の状態が持続していること、建築費上昇が一段落していることもあって、土地負担力は1種あたり60万円／坪にまで伸びてきている。
一般的要因低金利や相続税対策に起因する収益物件の取引は活況を呈している。建築費は高値安定の状態にあるが、株価上昇により投資マインドは改善している。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6771188
北緯 135度5250877

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市南区心斉橋筋１丁目４３番２大阪府大阪市南区西賑町１６番１８大阪府大阪市東区玉造町５４２番１４ほか１筆の一部大阪府大阪市東区元伊勢町５３６番の一部大阪府大阪市中央区谷町６丁目３２番１大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１丁目２５番７大阪府大阪市中央区内久宝寺町３丁目１０番大阪府大阪市中央区博労町１丁目１３番大阪府大阪市中央区安堂寺町２丁目１６番外大阪府大阪市中央区谷町７丁目３６番５大阪府大阪市中央区玉造２丁目１３番３７大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１丁目１６番１７大阪府大阪市天王寺区玉造元町９番６

参考：近隣駅の地価相場

谷町六丁目駅(地価相場 672,500円/㎡)玉造駅(地価相場 415,000円/㎡)森ノ宮駅(地価相場 259,500円/㎡)谷町四丁目駅(地価相場 700,000円/㎡)松屋町駅(地価相場 795,000円/㎡)大阪上本町駅(地価相場 456,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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