大阪府大阪市北区西天満４丁目４８番７(淀屋橋駅・北浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
781,000円
2017年01月01日に行った大阪府大阪市北区西天満４丁目４８番７(大阪府大阪市北区西天満４−１２−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を781,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大阪府大阪市北区西天満４丁目４８番７ |
| 住居表示 | 西天満４−１２−２ |
| 価格 | 781,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東梅田、550m |
| 地積 | 232㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7FB1 |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
野口健治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 野口健治 |
|---|---|
| 価格 | 779,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 店舗、事務所ビル等が集積しているが賃貸マンション需要が強まっている。都心部との接近性は良好で、地価水準は上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であるが、今後は共同住宅の混在度を高めつつ推移していくものと予測する。また、都心との接近性は良好であり、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は北区及び隣接区を中心とする沿道及びその背後の商業地域である。需要者は自用の事務所等を需要する法人、賃料収入を目的とした収益物件を需要する不動産会社や法人、投資家等と、マンション開発業者等が考えられる。梅田地区を中心に、賃料の底打ち感と空室率の改善が見られ、利回りも低下傾向にある。また、分譲、賃貸ともマンション需要は安定している。市場での中心価格帯は、標準的画地規模で概ね150∼210百万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 北区では、景気回復、金融緩和等から収益物件、事業用地等取引需要は旺盛で、さらに訪日観光需要も後押しし不動産市況は堅調である。 |
寺本啓二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 寺本啓二 |
|---|---|
| 価格 | 782,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 梅田中心部に程近く、利便性が高いことから、堅調なオフィス需要が認められ、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当地域は、中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、近時では利便性の良さから共同住宅の建設も見受けられる。今後は多様な需要を背景に、地価は上昇傾向にて推移するものと把握される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、北区及び周辺区において事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域と把握される。需要者は自用のほか、収益物件としての取得を目論む法人、投資家等と思料される。用途の多様性から規模によってはマンション業者も想定され、住系利用を前提とした潜在的な需要も認められる。取引の中心価格帯は、規模等によりばらつきがあり、水準は把握し難い。 |
| 一般的要因 | 景気は、緩和的な金融環境と政府の経済対策の効果等を背景に、緩やかな回復を続けている。 |
環境情報
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
|---|---|
| 緯度・軽度 | 東経 34度6969124 北緯 135度5026733 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
大阪府大阪市北区太融寺町９８番４、９８番５及び９８番６大阪府大阪市北区兎我野町１０１番大阪府大阪市北区堂島１丁目２２番１大阪府大阪市北区西天満５丁目１５番３外大阪府大阪市南区難波新地五番町４２番２５及び４２番２６大阪府大阪市南区河原町２丁目１５１０番９大阪府大阪市東区淡路町４丁目２３番ほか５筆大阪府大阪市東区本町２丁目２４番１及び２５番１大阪府大阪市東区備後町３丁目２６番２及び２７番大阪府大阪市東区北浜５丁目３３番１大阪府大阪市東区南久宝寺町５丁目１７番１大阪府大阪市東区釣鐘町１丁目２８番大阪府大阪市東区博労町２丁目６２番１大阪府大阪市東区内久宝寺町３丁目２８番大阪府大阪市東区京橋１丁目３５番１大阪府大阪市東区船越町２丁目２５番６大阪府大阪市東区平野町３丁目２８番外大阪府大阪市南区玉屋町５０番１大阪府大阪市中央区北浜３丁目６６番１外
参考：近隣駅の地価相場
淀屋橋駅(地価相場 795,000円/㎡)北浜駅(地価相場 838,000円/㎡)北新地駅(地価相場 1,065,000円/㎡)大阪天満宮駅(地価相場 689,500円/㎡)渡辺橋駅(地価相場 1,023,000円/㎡)大阪駅(地価相場 936,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード