大阪府大阪市北区天神橋２丁目１番１４外(大阪天満宮駅・北浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


856,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市北区天神橋２丁目１番１４外(大阪府大阪市北区天神橋２−２−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を856,000円/㎡としました。

大阪府大阪市北区天神橋２丁目１番１４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市北区天神橋２丁目１番１４外
住居表示天神橋２−２−８
価格856,000円/㎡
交通施設、距離南森町、150m
地積189㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)6F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況西27.0m府道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

由里正博氏による調査レポート

不動産鑑定士由里正博
価格855,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因天神橋筋商店街に近い利便性の高さからマンション進出が多い地域となっており、宅地需要は根強いものがある。
地域要因の将来予測 中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として熟成しているが、周辺部ではマンション開発が活発で、今後は住系用途の比重が高まるものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、北区の幹線道路沿いとその背後の商業地域と判定する。需要の中心は、大阪市内で事業展開している中小規模の不動産業者、投資家等が想定される。競争関係にある梅田中心部での開発によるマイナス影響も認められるが、利便性の高い南森町周辺に位置していることから土地需要は比較的高いものとなっている。中心価格帯は、取引当事者や案件の個別性が高く、一概に把握することは困難である。
一般的要因個人消費の持ち直し傾向など景気は緩やかに回復しつつあるものの、米国の利上げや海外景気の動向等が景気下振れリスクとなっている。

横井敬史氏による調査レポート

不動産鑑定士横井敬史
価格856,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性の高い周辺部ではマンション開発が活発に行われており、マンション適地の需要は旺盛で地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として熟成しているが、利便性の高さからマンション開発が進んでおり、住居系用途が増加していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、北区及び周辺区において、幹線道路沿及びその背後の商業地域である。主たる需要者は、賃貸経営目的の不動産業者、不動産投資家等である。周辺地域では近年、マンション開発やレジデンス系投資物件の需要が堅調であり、まとまった画地は住居系への転用が進んでいる。市場での需要の中心となる価格帯は、総額によりバラツキが認められ判然としない。
一般的要因低金利環境と景気回復を背景に店舗、オフィスとも空室率は改善傾向にあり、不動産市況は好調な状態にある。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6957711
北緯 135度5113531

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大阪天満宮駅(地価相場 689,500円/㎡)北浜駅(地価相場 838,000円/㎡)天満橋駅(地価相場 758,000円/㎡)天満駅(地価相場 593,500円/㎡)淀屋橋駅(地価相場 795,000円/㎡)桜ノ宮駅(地価相場 436,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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