大阪府大阪市北区天神橋４丁目２１番９外(大阪天満宮駅・北浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


598,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市北区天神橋４丁目２１番９外(大阪府大阪市北区天神橋４−４−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を598,000円/㎡としました。

大阪府大阪市北区天神橋４丁目２１番９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市北区天神橋４丁目２１番９外
住居表示天神橋４−４−６
価格598,000円/㎡
交通施設、距離天満、100m
地積106㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)6FB1
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況各種の小売店舗が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況西7.3m市道
その他の接面道路南側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

横井敬史氏による調査レポート

不動産鑑定士横井敬史
価格599,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因繁華性の高いアーケード商店街であり、需要の中心は店舗であるが、2階以上を共同住宅としての需要が見込め、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測インバウンド効果も見られる小売店舗が建ち並ぶ熟成した商店街であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。2階以上は共同住宅としての利用も見られ、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は北区及び周辺区において小売店舗等が建ち並ぶ商店街等の商業地域である。主たる需要者は物販・飲食等の近隣型商業店舗を営む個人及び法人、当該店舗を賃貸経営する法人等である。活況を呈するアーケード商店街であり、店舗需要は強く地価は上昇傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は画地規模等によりバラツキが見られるものの、100㎡程度の規模の土地で総額5，500万円∼7，000万円程度と把握される。
一般的要因低金利環境と景気回復を背景に店舗、オフィスとも空室率は改善傾向にあり、不動産市況は好調な状態にある。

西宮富夫氏による調査レポート

不動産鑑定士西宮富夫
価格597,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因著名な天神橋筋商店街で各種店舗が建ち並んでおり、店舗需要が中心であるが、背後人口の増加等により、地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測天神橋筋商店街として熟成し、2階以上は共同住宅としての利用も見られる。当面は現状のまま推移するものと予測される。都心回帰傾向で周辺居住者は増加傾向にあり、地価水準は上昇傾向が認められる。
市場の特性同一需給圏は北区及び周辺区で小売店舗等が建ち並ぶ商店街であるが、当商店街は中でも繁華な商店街として認知度も高い。需要の中心は物販等の近隣型商業店舗等を営む地元や市内の事業者のほか、飲食店舗等の全国的なチェーン展開を目論む法人等と想定される。中心価格帯は画地規模等によりばらつきが見られるものの、100㎡程度の規模の土地で総額6000万円∼7000万円程度と把握される。
一般的要因日銀の金融政策の考え方には大きな変化はなく、都心部の不動産投資は引き続き活発に推移しており、都心部は昨年に引き続き地価上昇が続いている。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7047924
北緯 135度5115334

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大阪天満宮駅(地価相場 689,500円/㎡)北浜駅(地価相場 838,000円/㎡)天満橋駅(地価相場 758,000円/㎡)天満駅(地価相場 593,500円/㎡)淀屋橋駅(地価相場 795,000円/㎡)桜ノ宮駅(地価相場 436,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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