大阪府大阪市北区天満１丁目２２番(大阪天満宮駅・天満橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


409,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市北区天満１丁目２２番(大阪府大阪市北区天満１−１１−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を409,000円/㎡としました。

大阪府大阪市北区天満１丁目２２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市北区天満１丁目２２番
住居表示天満１−１１−１４
価格409,000円/㎡
交通施設、距離天満橋、650m
地積132㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅兼車庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、事業所等が混在する住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上原直記氏による調査レポート

不動産鑑定士上原直記
価格409,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心への接近性に優れる住宅地域であり、周辺住環境も比較的良好であるため、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測都心への接近性に優れ、事業所等も混在する住宅地域であり、地域要因に大きな要因変動はなく、当面の間は、概ね現状維持で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、北区及びその周辺区域内の住宅地及び住商混在地域と判定した。主な需要者は、当該圏内に住居を求める個人のほか、ある程度の規模を有する土地については、共同住宅等の開発・保有を目的とする不動産開発業者等である。都心に近く利便性の高い住宅用地の需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。土地取引総額の中心価格帯は、130㎡程度の画地規模で5000から5500万円程度である。
一般的要因北区の人口は増加傾向が顕著であり、金利低下や建築費の落ち着きにより地価の上昇が顕著である。ホテル需要の高まりから高値の取引が散見される。

木村惠子氏による調査レポート

不動産鑑定士木村惠子
価格409,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心への接近性と優れた住環境を両立する住宅地域として人気が高く、地価は上昇傾向が持続している。
地域要因の将来予測幹線背後の事業所等も混在する住宅地域で、概ね現状維持で推移していくものと予測する。地価水準は、職住接近性に優れた値頃感があり、都心の住宅地として人気が高く、ゆるやかな上昇基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、北区及び隣接区の住宅地及び住商混在地域と判定した。主な需要者は、自用の住居を求める個人のほか、相続税対策用の収益物件を開発し転売する不動産開発業者等である。同一需給圏は都心に近い利便性の高い住宅用地であるため、その需要は底堅く、地価は堅調に推移している。土地取引総額の中心価格帯は、標準地の規模で55百万円程度である。
一般的要因低金利や相続税対策に起因する収益物件の取引は活況を呈している。建築費は高値安定の状態にあるが、株価上昇により投資マインドは改善している。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度694577
北緯 135度5203412

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大阪天満宮駅(地価相場 689,500円/㎡)天満橋駅(地価相場 758,000円/㎡)大阪城北詰駅(地価相場 510,000円/㎡)大阪ビジネスパーク駅(地価相場 409,000円/㎡)桜ノ宮駅(地価相場 436,000円/㎡)北浜駅(地価相場 838,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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