大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１丁目２５番７(森ノ宮駅・玉造駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


510,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１丁目２５番７(大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１−２５−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を510,000円/㎡としました。

大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１丁目２５番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１丁目２５番７
住居表示森ノ宮中央１−２５−５
価格510,000円/㎡
交通施設、距離森ノ宮、300m
地積132㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、事務所、営業所等が混在する住宅地域
前面道路の状況東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

櫻井孝茂氏による調査レポート

不動産鑑定士櫻井孝茂
価格510,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因森ノ宮駅前に大型商業施設が一昨年開業し生活利便性が向上した。高額の戸建住宅は供給が少ないこともあり、地価動向はやや上昇で推移している。
地域要因の将来予測住宅、事務所、営業所等が混在する住宅地域であり、一昨年4月に「もりのみやキューズモールBASE」が開業し、地域の生活利便性は向上した。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、中央区及び周辺区を中心とする利便性の高い住宅地域である。需要者の中心は大規模の画地についてはマンション開発業者、小規模の画地については自用目的のエンドユーザーである。周辺地域は生活利便性が高く、稀少性のある住宅地のため、地価水準が高いにもかかわらず地価は上昇している。市場の中心価格帯は、需要者及び土地の街路・画地条件等により異なるが、標準的規模の画地は概ね6千5百万円程度と把握される。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続く中、景気は緩やかな回復に向かっており、個人消費は底堅く住宅建設は持ち直している。業況としては慎重さがみられる。

深澤俊男氏による調査レポート

不動産鑑定士深澤俊男
価格510,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因森ノ宮駅の近くに大型商業施設が近時完成し、生活利便性の向上がみられた。地価は引き続きやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測住宅地域として熟成した地域であり、用途的には引き続き同様の傾向を維持するものと予測される。住宅用地の需給状況についても近時とほぼ同様で、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は中央区及び周辺区を中心とする利便性の高い住宅地域。需要者の中心は一定規模以上の宅地についてはマンション業者、小規模宅地については自用目的の個人である。周辺地域は生活利便性が高く、希少性のある住宅地のため、地価水準が高いにもかかわらず、地価はやや上昇している。市場での需要の中心価格帯は、需要者及び対象不動産の内容等により異なるものの、標準画地規模（土地のみ）を前提にした場合、5千万∼7千万円程度である。
一般的要因景気回復と良好な資金調達環境等により、都心商業地の不動産市況は改善傾向が持続している。ただし、海外経済等の変動リスクなどが懸念される。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6791147
北緯 135度5313685

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市東成区深江南１丁目２５番２外大阪府大阪市東成区玉津１丁目６番１１大阪府大阪市東成区東小橋１丁目１７番５大阪府大阪市東成区東小橋１丁目１７番５大阪府大阪市東区玉造町５４２番１４ほか１筆の一部大阪府大阪市東区元伊勢町５３６番の一部大阪府大阪市中央区上本町西２丁目１９番５大阪府大阪市中央区博労町１丁目１３番大阪府大阪市中央区玉造２丁目１３番３７大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１丁目１６番１７大阪府大阪市天王寺区玉造元町９番６

参考：近隣駅の地価相場

森ノ宮駅(地価相場 259,500円/㎡)玉造駅(地価相場 415,000円/㎡)大阪城公園駅(地価相場 269,500円/㎡)緑橋駅(地価相場 229,000円/㎡)谷町四丁目駅(地価相場 700,000円/㎡)谷町六丁目駅(地価相場 672,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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