大阪府大阪市北区紅梅町１２５番(大阪天満宮駅・天満駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


568,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市北区紅梅町１２５番(大阪府大阪市北区紅梅町６−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を568,000円/㎡としました。

大阪府大阪市北区紅梅町１２５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市北区紅梅町１２５番
住居表示紅梅町６−６
価格568,000円/㎡
交通施設、距離南森町、350m
地積524㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)11F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の共同住宅、事務所等が混在する住宅地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

櫻井孝茂氏による調査レポート

不動産鑑定士櫻井孝茂
価格568,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因梅田東側背後の住宅地として分譲・賃貸とも需要は根強い。マンション賃料は横這い、分譲価格はやや上昇。地価動向は上昇で推移している。
地域要因の将来予測中高層の共同住宅、事務所等が混在する地域であり、都心部への接近性及び居住環境に優れることから、今後もマンションの進出が継続するものと予測される。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、北区及び周辺区の事務所や共同住宅が混在する商業地域と判定した。主たる需要者は分譲・賃貸を事業とする開発業者や自社ビルを求める企業等である。北区は投資需要が強く収益物件は高値安定となっている。素地等の開発案件に関しては、仕入価格が上昇しているため事業収支や分譲価格の設定に限度があるものの、価格転嫁により事業リスクを吸収している。中心的な価格帯としては、標準的画地の規模で3億円程度と把握される。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続く中、景気は緩やかな回復に向かっており、個人消費は底堅く住宅建設は持ち直している。業況としては慎重さがみられる。

池木俊博氏による調査レポート

不動産鑑定士池木俊博
価格568,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因自用の事務所ビル需要が一部でみられるものの、分譲・賃貸マンション用地として需要が強い。梅田近接の人気エリアであり、高値取引も散見される。
地域要因の将来予測老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては住居系用途の進出が考えられる。当面の地価動向については売買市場において需給逼迫の状況が継続し、高値安定傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、大阪市北区を中心とした商住混在地域と判定した。主な需要者は大手不動産会社、デベロッパー等である。オフィス、レジデンス等の稼働物件については投資需要が強く、ファンドバブル期を下回る利回り水準となっている。更地・開発案件についてはマンション開発を目的とした取引が市場を牽引している。売主の価格目線が上昇しており、取引の成立に時間がかかるケースも散見される。地域間・物件間の格差が大きく、中心的な価格帯は見出し難い。
一般的要因金融コストの低下により大阪市内中心部では投資用不動産を筆頭に旺盛な需要がみられる。今後については国内外の経済・金利動向に留意が必要。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6995733
北緯 135度5130051

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大阪天満宮駅(地価相場 689,500円/㎡)天満駅(地価相場 593,500円/㎡)桜ノ宮駅(地価相場 436,000円/㎡)天満橋駅(地価相場 758,000円/㎡)北浜駅(地価相場 838,000円/㎡)中崎町駅(地価相場 1,150,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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