大阪府大阪市中央区船越町２丁目４１番２外(天満橋駅・北浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


838,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市中央区船越町２丁目４１番２外(大阪府大阪市中央区船越町２−３−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を838,000円/㎡としました。

大阪府大阪市中央区船越町２丁目４１番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市中央区船越町２丁目４１番２外
住居表示船越町２−３−１
価格838,000円/㎡
交通施設、距離天満橋、650m
地積140㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)10F
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層事務所、店舗、共同住宅等が多い商業地域
前面道路の状況西23.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

丹生伸郎氏による調査レポート

不動産鑑定士丹生伸郎
価格840,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因複合不動産における建物品等、規模を中心とする画地条件の優劣により価格の振れ幅は大きい。利便性は良好であり、マンション地域の効用も高い。
地域要因の将来予測中高層の事務所ビルのほか共同住宅等も見られる地域であり、今後は共同住宅の混在度合いを高めつつ推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、中央区内の普通商業地域を中心に、一部隣接区を含むエリアである。需要者層は、賃貸経営（収益）目的の不動産業者、投資家、自己の営業拠点として地元資本の企業等が想定される。良好な金融環境の下、特にレジデンス系投資物件やマンション適地への需要は堅調である。多様な取引動機により個別性が強く、価格帯のばらつきが大きいため、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。
一般的要因金融緩和による事業・投資環境の改善、景気回復により不動産市況は回復傾向にあるが、海外景気の動向に注視が必要である。

櫻井孝茂氏による調査レポート

不動産鑑定士櫻井孝茂
価格835,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因事務所需要は回復していないが、立地面からマンション需要は分譲・賃貸とも強く、投資需要も強い状況が続き、地価動向は上昇で推移している。
地域要因の将来予測中高層事務所、店舗のほか共同住宅等も見られる商業地域であり、中心的用途は次第に住居系へと移行していくものと見込まれる。マンション需要が強いことから、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、中央区及び隣接区の幹線道路沿いの事務所、共同住宅が多い商業地域である。需要者の中心は自社ビル需要の地元企業、収益物件の取得を目的とする不動産業者や富裕層等である。画地規模によってはマンション需要が旺盛なため開発業者も参入する。良好な金融環境の下、レジデンス系の収益物件やマンション適地の需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は標準的規模の画地で1億円台前半と把握される。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続き、景気は緩やかな回復に向かっており、マンションや事務所ビルの投資需要も強い。業況としては慎重さがみられる。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6875913
北緯 135度5118477

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市北区中之島５丁目３０番１ほか１筆大阪府大阪市北区信保町１丁目２６番大阪府大阪市東区内本町１丁目４９番大阪府大阪市東区高麗橋２丁目１番大阪府大阪市中央区南本町１丁目４４番５外大阪府大阪市中央区道修町１丁目４番２大阪府大阪市中央区農人橋２丁目５番１大阪府大阪市中央区平野町３丁目２８番外大阪府大阪市中央区高麗橋１丁目１番大阪府大阪市中央区安上町２丁目２番外大阪府大阪市中央区大手通２丁目５９番大阪府大阪市中央区内本町１丁目１２番大阪府大阪市中央区谷町１丁目２５番１大阪府大阪市中央区今橋２丁目１７番３大阪府大阪市中央区北浜東６５番１外大阪府大阪市中央区北浜１丁目２７番５外東京都中央区銀座二丁目２番１９外１筆東京都中央区銀座七丁目２０７番２１

参考：近隣駅の地価相場

天満橋駅(地価相場 758,000円/㎡)北浜駅(地価相場 838,000円/㎡)谷町四丁目駅(地価相場 700,000円/㎡)堺筋本町駅(地価相場 1,100,000円/㎡)淀屋橋駅(地価相場 795,000円/㎡)大阪天満宮駅(地価相場 689,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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