地域要因

近鉄四日市駅周辺では景気回復の動きが見られる。当該近隣地域に目立った動きはないが、文化会館利用者等の通行もあり、堅調な需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内には貸店舗も多いが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格の水準は低位に求められた。賃貸経営を目的とした土地取引はほとんど見ることはできず、地価水準の形成は自社利用を前提としたものである。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得られていると判断する。

地域要因

鉄道駅に近接する路線商業地域で、大きな変動要因は認められず、商業地としての需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

「山手通り」沿いの路線商業地域で周辺幹線道路と比べ交通量に劣り、鉄道駅への接近性は優れるものの商業地域としての当該地域への需要は弱く当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は貸店舗等の収益物件も見られるが、自用の店舗が中心であり、貸店舗経営を前提とする土地取引は少ない。土地価格を反映した賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。比準価格は四日市市内の類似地域の事例を多数採用し信頼性は高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因についての大きな変動はない。周辺には大規模団地や小規模の新興住宅地も多く、競争力ではやや劣るが、地価は下げ止まっている。

地域要因の将来予測

大規模団地の間に位置する一般住宅を主体とする住宅地域で、新規の開発余地が限られており、現状のまま推移する地域と予測される。鉄道駅への利便性に優れた地域で、地価は下げ止まっている。

価格決定の理由

戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算されたものである。市場参加者は意思決定において居住環境の快適性・利便性を重視し、これを実証的に示している比準価格への関心が高く、また、信頼性の高い取引事例も収集し得ていることから、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価が微下降で推移している四日市中心部周辺の住宅地域で、下降率は0％に近づいている。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とする熟成された住宅地域で、土地利用は現状のまま推移するものと予測される。周辺地域では、新規分譲住宅の供給がみられ、やや供給過剰感もあり、地価は依然として下落基調が続くものと予測される。

価格決定の理由

古くに開発された郊外の住宅団地であり、賃貸アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場はまだ未熟成にあるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、関連する地域の取引事例から求められた市場の特性を反映した実証性ある価格である。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

郊外の住宅団地で、地域内に大きな変動要因は見られない。地域内で土地取引は認められるが、価格水準は弱含み傾向にあり、需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

熟成した郊外の住宅団地であり、一部で建替え等の動きが見られ、一定程度の土地取引は見られるが、取引価格水準は弱含みである。今後も概ね現状で推移するものと見込まれるが、需要はやや弱い。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅の想定は経済合理性の観点から非現実的であるため、収益価格を試算しなかった。近隣地域での土地取引は、自己居住用としての取引が大部分であり、需要者は市場での取引価格の動向を重視して行動するものと考える。よって、取引市場の動向の反映面に富む比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域は市街地中心部の商業地域で、土地利用の動向に大きな変化は見られないが、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗併用住宅ビル等が建ち並ぶ商業地域で、土地利用に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。中心市街地の利便性を有し、不動産需要の回復に伴い、地価はやや上昇傾向で推移する。

価格決定の理由

中心市街地の幹線道路沿いにある商業地域で、自用目的の取引が主であり、賃貸用の店舗兼住宅としての取引は十分に成熟していないため収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近鉄四日市駅近くでは飲食店の立地も目立つが、本地域については高い繁華性は認められないものの利便性や希少性は高く地価も堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近鉄四日市駅に比較的近く店舗や事務所のほか共同住宅等も見られ、当面は現状のままの推移が予測される。

価格決定の理由

当該近隣地域は市街地内に形成された既存商業地域であるものの、収益性に着目した土地の価格形成が未成熟であり、土地価格に関する意思決定に際しては取引市場における動向を注視する傾向が見られる。よって現実の複数の取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道23号沿いで流通関連業務用地として適しているが、水害リスク等が懸念され、需要は弱く地価水準は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域の工業地域の事例を適正に補正して得た価格であり、上記市場の特性及び地価動向を適正に反映しており、試算価格としての精度は高い。規模が大きい工業系物件としての賃貸市場は未成熟であり、収益還元法は適用できなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

低層住宅が建ち並び良好な居住環境を形成し、やや高台にあることから人口流入が続いており需要は堅調な状態が続いている。

地域要因の将来予測

閑静な戸建住宅地域として安定した利用状況にあり、現状を維持するものと予測する。需要が安定しており地価は若干の上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

やや高台の戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域であり画地規模が小さく共同住宅を想定することができないため収益価格の試算は行わない。快適性を重視した住宅地域であり自己使用目的が取引の中心で、取引価格の水準を指標に価格が形成されることが一般的と認められるので、本件では比準価格を重視して代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近鉄四日市駅から徒歩圏内に位置し、利便性が比較的高く、需要は安定的に推移している。周辺では高値での引き合いも見られ地価も上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、小売店舗、一般住宅等が混在する既成商業地域であり、主たる需要者である個人事業主等による自用目的の取引が多く、新規の賃貸事業を目的とした取引は希薄である。市内の類似する商業地域に存する信頼性の高い取引事例より求めた比準価格は、市場参加者が重視する価格であると思料する。従って、収益価格は参考とし、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との均衡は概ね得ていると判断した。

地域要因

近隣地域は市街地中心部の商業地域で、土地利用の動向に大きな変化は見られないが、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、JR線と国道23号の間の幹線沿いに店舗・事務所等が建ち並ぶ地域で土地利用に変化は見られず今後も現状のまま推移すると予測する。中心地区方面の不動産需要回復に伴い地価は下落幅が縮小傾向で推移。

価格決定の理由

JR四日市駅に近い幹線道路沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、自用目的の取引が主であり、賃貸用の店舗兼事務所としての取引は未成熟であるため収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ふれあいモールなど近鉄四日市駅周辺の商業地繁華性は堅調であり、郊外大規模商業施設に流れていた顧客の一部は還流する傾向が見られる。

地域要因の将来予測

市街中心部にあって、今後とも一定の商業的繁華性は維持され、また高層マンションの建設など土地利用の多様化及び高度化が進められると予測する。

価格決定の理由

土地を取得して収益向け建物を建築する事業者は少なく、賃貸目的の店舗はほとんどが土地コストを重視する必要のない在来地主や系列企業の建築であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。試算価格を調整するに、需要者が着目する比準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

住宅地域として大きなまとまりを持つ地域ではなく、周辺部も含め整然性を欠くが、近鉄駅に近いところから、需要は堅調とみられる。

地域要因の将来予測

近鉄名古屋線駅に近い既存の住宅地である。周辺部も含め、やや整然性を欠く。近隣地域は熟成しているが、周辺部で既存の古家や未利用地の小規模開発がなされており、今後も続くと予測する。

価格決定の理由

駅に近いものの近隣周辺にアパート等の収益物件は見られず、共同住宅を想定するのは現実性を欠くため、収益価格は試算しなかった。同一需給圏においては自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

経済持ち直しと言われるものの中小規模の企業への一般的な浸透は聞かれない。古い工業地域でもあり、近隣、周辺での地域要因の変化は見られない。

地域要因の将来予測

大規模工場の周辺に中小の工場が集積する地域で、駐車場等も多い。生産と物流の拠点に近い工業地域としてなお熟成が進むと予測する。ただ県域全般に工場用地の需要は弱く、地価はわずかに下落基調である。

価格決定の理由

同一需給圏において賃貸による工場経営は一般に行われていない。このため工場等の賃貸事例の収集は困難で、賃料水準の把握ができないため、収益還元法は非適用とした。自用目的前提の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市中心部に近い利便性が良好な住宅地域で、需要は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

四日市市中心部に比較的近接した戸建住宅等を中心とする住宅地域である。今後とも現況を維持するものと判断され、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく、共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。賃貸による収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られないが、中心市街地に近い、交通量の多い地域で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

市中心部の交通量が多い路線商業地域で、出退店は見られるが、大きな変動要因に乏しく、現状のまま推移するものと予測される。需要は堅く、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

近隣には貸店舗等の収益物件も見られるが、土地価格に見合った適正な賃料水準が形成されているとは言えず、収益価格の規範性は比準価格に劣るものである。鑑定評価にあたっては、信頼できる取引事例を収集し得たことから、実証的でより規範性の優れる比準価格を重視し、収益価格を考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近鉄四日市駅に近い住宅地域で地価は微上昇で推移しているが、高い上昇率に移行する動向はみられず尚数年は同じ動向になると予測される。

地域要因の将来予測

近隣は個別小規模の専用住宅の土地利用が進むものと予測される。地価は最寄駅への利便から底堅い需要が確認でき、微上昇推移となっている。

価格決定の理由

古くからの区画小規模戸建住宅が殆どを占める地域であり、収益想定は非現実的と判断されるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似する住宅地域の取引事例から比準した市場の特性が反映された信頼性のある価格である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。