三重県四日市市北浜町１６５番(四日市駅・川原町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


58,800円

2016年01月01日に行った三重県四日市市北浜町１６５番(三重県四日市市北浜町７−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,800円/㎡としました。

三重県四日市市北浜町１６５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県四日市市北浜町１６５番
住居表示北浜町７−１
価格58,800円/㎡
交通施設、距離四日市、700m
地積122㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況北西15.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣瀬仁氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀬仁
価格58,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業地としては衰退感があり、住宅地への移行傾向も。ただ比較的通行量の多い市道沿いの地域であり、一定の土地需要が認められる。
地域要因の将来予測低層店舗等が建ち並ぶ旧来の近隣商業地域。事業用地の需要は近鉄四日市駅周辺や幹線道路沿いに集中しており、良好な街路条件を持ちながら規模の小さな画地が一般的な当地域の競争力は弱い。
市場の特性同一需給圏の範囲は、四日市市内の商業地域。需要者は地縁性を持つ個人事業者・法人を中心とする。当地域は旧来の商業地域であり、商業の中心が駅前や郊外量販店に移行する構造的変化の中、土地需要は限定される。背後地も含めて大きな変化はなく、地価は長期にわたり下落してきたが、一般経済の復調を背景に、底打ち傾向もみられる。取引総額はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
一般的要因県経済は緩やかに持ち直し。四日市市の人口は横ばい。土地価格は中心商業地で高い取引が見られる半面、旧来の商業地は住宅地への移行の動きも。

日下部正氏による調査レポート

不動産鑑定士日下部正
価格58,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内において顕著な変動要因はない。中心商業地域の影響を受けて土地需要は堅調な動きを見せており、地価はほぼ安定基調にある。
地域要因の将来予測当地域は商業地域として熟成しており、土地利用に変化はなく今後とも現状のまま推移するものと予測する。中心商業地の土地需要はほぼ安定基調にあることから、地価水準はほぼ安定傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は当市中心部の商業地域及びその周辺の商業地域を含む圏域。需要者の中心は当地域内に地縁性を有する個人事業者、北勢地域における法人事業者等と判断される。低層店舗や店舗兼居宅等が見られ、郊外路線の店舗等との競争により、当地域のような既成商業地域への需要は弱い。中心部の土地需要の回復により、当地域にも潜在的な有効需要の回復が見られる。規模・用途等により取引総額が異なるため、需要の中心となる価額帯は見出し難い。
一般的要因地域経済は依然として全体的に厳しく、先行きに対する不透明感と相俟って、四日市市における不動産需要は一部の地域を除いて低調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9686339
北緯 136度6317516

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

三重県三重郡楠町大字南五味塚字村東２２７番１三重県三重郡楠町大字北五味塚字乾２０２５番３三重県三重郡楠町大字小倉字新割４６４番４三重県三重郡楠町大字本郷字川北１４７５番３０三重県三重郡楠町大字北五味塚字不納１９７２番１００三重県三重郡楠町大字北五味塚字卯之起１０２８番１４三重県四日市市新町３０３５番１９ほか３筆の一部三重県四日市市中町２８９０番１三重県四日市市南納屋町３９番三重県四日市市大字浜一色字南浦８９２番６三重県四日市市浜田町１２８７番三重県四日市市川島町字街道５５８９番三重県四日市市東日野町字城山１２８８番５１三重県四日市市川島町字西廣６２００番２７三重県三重郡楠町大字南五味塚字矢倉１０６０番三重県四日市市西町１１３番三重県四日市市午起２丁目１４０２番１外三重県三重郡楠町大字北五味塚字江川１６９０番５三重県三重郡楠町大字南五味塚字村東２２７番１三重県三重郡楠町大字北五味塚字乾２０２５番３三重県三重郡楠町大字南五味塚字新貝１７４番２三重県三重郡楠町大字南五味塚字矢倉１０６０番三重県三重郡楠町大字北五味塚字江川１６９０番５三重県三重郡楠町大字北五味塚字塩役１４８０番三重県四日市市住吉町１８８６番４０４三重県四日市市鵜の森１丁目１４２番三重県四日市市新浜町１８７番外三重県四日市市幸町１７９番外三重県四日市市西新地１３３番

参考：近隣駅の地価相場

四日市駅(地価相場 70,200円/㎡)川原町駅(地価相場 60,950円/㎡)近鉄四日市駅(地価相場 69,300円/㎡)阿倉川駅(地価相場 52,900円/㎡)新正駅(地価相場 66,300円/㎡)赤堀駅(地価相場 66,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード