三重県四日市市午起２丁目１４０１番２外(四日市駅・川原町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


38,400円

2016年01月01日に行った三重県四日市市午起２丁目１４０１番２外(三重県四日市市午起２−５−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,400円/㎡としました。

三重県四日市市午起２丁目１４０１番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県四日市市午起２丁目１４０１番２外
住居表示午起２−５−２６
価格38,400円/㎡
交通施設、距離四日市、1,700m
地積4,658㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況国道沿いに中小工場、事業所等の存する地域
前面道路の状況南東27.0m国道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中利彦氏による調査レポート

不動産鑑定士田中利彦
価格38,100円/㎡
個別的要因個別的要因は標準的であり、当該要因に基づく類似不動産との優劣及び競争力の程度に変動は特に認められない。
地域要因国道23号沿いで流通関連業務用地として適しているが、水害リスク等が懸念され、需要は弱く地価水準は弱含みである。
市場の特性広域的な同一需給圏は三重県全域であるが、価格牽連性の強い同一需給圏は四日市市内の工業地域圏域である。需要者の中心は工場、倉庫、事業所等の事業者であるが、インター付近へ需要がシフトしており、シャープ・東芝等の業績不振、水害リスクによるコンビナートからの撤退傾向を反映して設備投資意欲は弱く、工場地の地価は弱含みで推移している。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因四日市市の生産年齢人口は微減傾向にある。インター付近への立地が選好される反面、大手企業の業績不振により新規設備投資は伸び悩んでいる。

斧田正長氏による調査レポート

不動産鑑定士斧田正長
価格38,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因物流トラック等の通行が多く工場用途のほか沿道サービス用地需要も見られるものの地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測国道23号沿いに工場を中心として事業所、沿道サービス店舗も見られるが、地域要因の特段の変化は見られず、今後とも現状を維持するものと予測する。地価は需要が弱く下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は四日市市を中心として桑名市などの隣接市町まで含めて広域的な工業地域になると思料する。需要者は工場・事業用地を取得する目的の中小法人を主体としている。景気回復傾向にあるものの設備投資には依然として慎重な姿勢を崩しておらず需要はやや低迷している。中心となる価格帯は画地規模により差があり一定ではないため把握できない。
一般的要因工場増設は一部で見られるものの新規立地など設備投資需要は少なく地価は全般的に下落傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9745171
北緯 136度6410138

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

四日市駅(地価相場 70,200円/㎡)川原町駅(地価相場 60,950円/㎡)阿倉川駅(地価相場 52,900円/㎡)近鉄四日市駅(地価相場 69,300円/㎡)霞ヶ浦駅(地価相場 51,450円/㎡)新正駅(地価相場 66,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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