地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価水準はやや弱含みで推移してきたが、横ばい傾向になりつつある。

価格決定の理由

対象標準地周辺は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、付近では賃貸共同住宅も見られるが、その多くは相続税対策の目的で建設されたものと思われ、敷地の規模がやや小さく経済合理的な経営が可能となるような賃貸住宅の建設が困難なため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い豊富な事例から求められ規範性が高い。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価変動率は前年比と同程度で、底打ちでの模様眺めの状態にある。

地域要因の将来予測

店舗、事業所等が混在して立地している路線商業地域であり、現況を維持してしていくものと考察する。

価格決定の理由

収益価格は効用面において快適性より収益性を求める商業地では重要な価格であるが、近隣地域は店舗、事業所等が混在して立地している路線商業地域であり、定期借地権を利用して店舗を出す事案が多い。その為、収益価格の相対的信頼性はやや劣る。従って、対象不動産の所在、実情等も考量の上、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、周辺の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因に大きな変化は見られない。地価は依然としてやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として成熟しており、地域要因に格別の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、やや弱含みで推移している。

価格決定の理由

対象標準地周辺は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心である。転勤等によって貸家が稀にみられるものの、収益物件はほとんど見受けられず、賃貸需要は認められないことから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い豊富な事例から適切に選択され、補修正も適切に行われており規範性が高い。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

農家住宅を中心に一般住宅等も混在する住宅地域で、最寄駅から比較的近いものの、街路条件が悪く、地価が回復する兆候は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は農家住宅の中に一般住宅等が混在する住宅地域であり、付近には節税目的等で建設されたと思料される低層の共同住宅等も存しているが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は試算しない。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理事業によって整備された駅前商業地域で、用途の多様性も認められるが、周辺の土地利用状況に変化はなく、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

区画整理事業によって整備された駅前の商業地域で、空地や駐車場等の低未利用地も見られるが、将来的には店舗等の新規出店に伴い徐々に繁華性が増していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は区画整理事業によって整備された駅前商業地域であるが、商業施設の集積の度合いがやや低く、現時点においては収益性が直ちに不動産の経済価値を形成するほどには賃貸市場が成熟していないため、収益価格の信頼性はやや劣る。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地域として成熟しており、地域要因について特段の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みである。

価格決定の理由

対象標準地は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存しており、賃貸住宅等の収益物件はほとんど見受けられず、自己使用目的の取引が中心である。従って収益を目的とする賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅地域として成熟しており、地域要因について特段の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みである。

価格決定の理由

対象標準地は小規模の建売住宅が多い住宅地域内に存しており、賃貸住宅等の収益物件はほとんど見受けられない。従って、自己使用目的の取引が中心であり、収益を目的とする賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

主要幹線道路へのアクセスが改善し、内陸型工業用地の回復の影響を受けて需給は強含みで推移しており、地価は依然として緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、大中規模の工場等が建ち並ぶ内陸型の工業団地であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現状のまま推移するものと予測される。地価水準は強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地周辺は大中規模の工場等が建ち並ぶ内陸型の工業団地であり、賃貸市場は成立していないと判断されるので収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格はやや広範囲の工業地域の信頼性の高い豊富な事例から求められ、地域要因の格差がやや大きいが補修性は適切に行われていると思料される。したがって、本件においては、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模の建売住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、駅徒歩圏に位置するが、街路の幅員がやや狭く、地価の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後ともほぼ現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺には低層ハイツ等の賃貸物件も見られるが、対象標準地の画地規模はやや小さく、事業採算性の観点から共同住宅の建設を想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しない。居住快適性や生活利便性が重視される住宅地域であり、市場における取引価格の水準を主たる指標として不動産売買がなされることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

集落外からの転入はほとんど見受けられない。農業不振、高齢化の進行等から地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、農家住宅が中心で賃貸市場に馴染みにくい地域等のため、収益還元法の適用は断念した。よって、対象不動産の所在、実情等も考慮の上、快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅への接近性が劣る古くに開発された住宅地域であることから、選好性が低く、競合物件も多いため地価は下落傾向で推移した。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状維持と予測する。バス圏にある開発規模の小さい住宅地域で選好性が低く、需要は弱含みであることから、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺に賃貸用住宅の供給も一部に見られるが、接近条件が劣ることから賃貸市場の成熟の程度は低いため、収益価格は試算しなかった。当該地域は、主に自用目的の中規模住宅の取引が中心であり、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

路線商業地であり、都市計画道路の整備に伴い繁華性の向上が期待され、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

店舗、マンション等が混在する路線商業地域であり、今後、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状維持程度で推移するものと予測される。地価は、ほぼ横這いで推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地が存する路線商業地域は、未だ土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。また取引に当たっては、実際の取引価格が意思決定にあたって重視されると認められることから、本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家住宅地域に存し、需要者は地縁的関連性を有するものに限られるため、需要は限定的であり、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

農家住宅を主体とする住宅地域で、地域要因に大きな変動は無く、今後とも現状のまま推移するものと予測する。最寄駅からも遠く、生活利便性に劣るため、地価水準は引き続き弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は市街化調整区域内の戸建住宅を中心とした既成住宅地域に存し、自己使用が中心であり賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから比準価格を採用して価格を決定すべきであるが、人口流入の少ない地域であり周辺での成約事例数は極端に少ない。このような市場の停滞を考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価水準は依然やや弱含みである。

価格決定の理由

対象標準地周辺は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、転勤等によって貸家が稀にみられるものの、収益物件はほとんど見受けられず、賃貸需要は認められないことから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い豊富な事例から求められ、補修正も適切に行われていると思料される。したがって、居住の快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。