奈良県生駒郡斑鳩町幸前１丁目４５７番４外(大和小泉駅・法隆寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
33,200円
2017年01月01日に行った奈良県生駒郡斑鳩町幸前１丁目４５７番４外(奈良県生駒郡斑鳩町幸前１−１−３７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県生駒郡斑鳩町幸前１丁目４５７番４外 |
| 住居表示 | 幸前１−１−３７ |
| 価格 | 33,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 法隆寺、2,100m |
| 地積 | 303㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模農家住宅が多い周辺に農地もある住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.2m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
井上重人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 井上重人 |
|---|---|
| 価格 | 33,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 農家住宅地域に存し、需要者は地縁的関連性を有するものに限られるため、需要は限定的であり、地価は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅を主体とする住宅地域で、地域要因に大きな変動は無く、今後とも現状のまま推移するものと予測する。最寄駅からも遠く、生活利便性に劣るため、地価水準は引き続き弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR関西本線、近鉄生駒線沿線の概ね斑鳩町周辺の農家住宅も見受けられる住宅地域。需要者の中心は、同町付近に地縁的関連性を有する一次取得者が大半を占め、他地域からの転入は少ない。最寄駅からも遠く、生活利便性や住環境面での優位性に劣るため、土地需要は限定的である。当該地域では売却物件が少なく、取引は散発的であり、中心となる価格帯は見出せない状況である。 |
| 一般的要因 | 人口は横ばい傾向で推移し、観光資源にも恵まれていることから、隣接町に比べ土地取引は比較的堅調である。 |
御塩泰男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 御塩泰男 |
|---|---|
| 価格 | 33,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 旧集落地域にあり駅からもやや遠いため土地需要は希薄である。地価は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺地域等には大きな変化はなく将来的にも大きく変わる要素がないため地価水準はほぼ横ばいで推移するものと推定される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、奈良県中北部の農地も見られる農家住宅地の圏域である。需要者の中心は斑鳩町及びその周辺の地域に地縁的関係を有する居住者及びその関係者がほとんどであろうと推定される。標準地は駅からやや遠方にあり生活利便性は比較的劣る傾向があるため外部地域からの転入は考えられず周辺農地を有する者が土地取引の有力候補者といる。従って、取引状況は活発でないため需要の中心となる価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 斑鳩町は大阪都心への通勤圏に存し人口はほぼ横ばいで推移している。奈良県中部市場の中では駅徒歩圏の地価は強含みでバス便地域は低迷している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6144511 北緯 135度7521615 |
参考：該当物件周辺マップ
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奈良県生駒郡安堵村大字東安堵字壱丁口９３５番１外奈良県生駒郡安堵町大字東安堵２３番６奈良県生駒郡安堵町大字西安堵５００番３１奈良県生駒郡斑鳩町大字小吉田字京メン２０番７奈良県生駒郡斑鳩町龍田北１丁目２７９５番１２１奈良県生駒郡斑鳩町興留東１丁目６４２番２９外奈良県生駒郡斑鳩町東福寺１丁目３２番１３奈良県生駒郡斑鳩町法隆寺２丁目９０３番奈良県生駒郡安堵町大字西安堵５００番３１奈良県大和郡山市小泉町字東畑６４５番１３６
参考：近隣駅の地価相場
大和小泉駅(地価相場 69,900円/㎡)法隆寺駅(地価相場 64,400円/㎡)筒井駅(地価相場 71,900円/㎡)平端駅(地価相場 63,550円/㎡)ファミリー公園前駅(地価相場 60,000円/㎡)佐味田川駅(地価相場 85,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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