奈良県大和郡山市満願寺町５３０番１５外(大和小泉駅・近鉄郡山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


67,500円

2017年01月01日に行った奈良県大和郡山市満願寺町５３０番１５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を67,500円/㎡としました。

奈良県大和郡山市満願寺町５３０番１５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県大和郡山市満願寺町５３０番１５外
住居表示 
価格67,500円/㎡
交通施設、距離大和小泉、2,200m
地積166㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

内田佳宏氏による調査レポート

不動産鑑定士内田佳宏
価格67,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因駅への接近性が劣る古くに開発された住宅地域であることから、選好性が低く、競合物件も多いため地価は下落傾向で推移した。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状維持と予測する。バス圏にある開発規模の小さい住宅地域で選好性が低く、需要は弱含みであることから、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね大和郡山市の中小規模一般住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は、大和郡山市の居住者であるが、近隣市町からの転入も一部見られる。当該地域は、開発規模の小さい住宅地域で、駅からバス圏にあることから、駅に近い住宅地へ需要がシフトしており、土地の需給動向は全般的に弱含みである。市場での中心となる価格帯は、土地150㎡程度で1千万∼1．2千万円前後、新築住宅で2．5千万∼3千万円前後である。
一般的要因人口の減少傾向が続き、高齢化が進行している。土地価格はほぼ底値圏にあるが、物件の選別化により住宅需要の二極化が見られる。

三和浩氏による調査レポート

不動産鑑定士三和浩
価格67,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏外の住宅地域であり、生活利便性が劣っているため、地価の下落幅が拡大している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、近鉄橿原線及びJR関西本線沿線の住宅地域のうち、大和郡山市中西部を中心とする圏域である。典型的な需要者としては、当該圏域に地縁を有する大和郡山市内の居住者等が想定され、同一需給圏外からの転入者はあまりみられない。最寄駅から遠いバス圏において開発された住宅地域であり、需要は低調に推移している。土地は50坪程度で1100万円前後、新築の戸建物件は2500万円前後が需要の中心価格帯である。
一般的要因市内中心部の利便性に優れた地域については底堅い需要が認められるが、人口減少が続いており、郊外に位置するバス圏の住宅団地等は人気がない。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6362187
北緯 135度7589187

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

奈良県奈良市山町字スノ口２９番２外奈良県大和郡山市田中町イノシリ２２０番奈良県大和郡山市小泉町字桐ノ内２２３４番５奈良県大和郡山市西岡町字塚下５４番奈良県大和郡山市矢田山町８０番１４奈良県大和郡山市小泉町字東畑６４５番８６奈良県大和郡山市小林町字北口１９０番２奈良県大和郡山市満願寺町字北山田５３０番１５外奈良県大和郡山市小泉町字東畑６４５番１３６奈良県大和郡山市城見町字五左ヱ門坂５６８番５外奈良県大和郡山市城町１８０３番９

参考：近隣駅の地価相場

大和小泉駅(地価相場 69,900円/㎡)近鉄郡山駅(地価相場 88,900円/㎡)筒井駅(地価相場 71,900円/㎡)郡山駅(地価相場 92,900円/㎡)九条駅(地価相場 90,900円/㎡)平端駅(地価相場 63,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード