奈良県大和郡山市柳町１２８番９外(郡山駅・近鉄郡山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


124,000円

2017年01月01日に行った奈良県大和郡山市柳町１２８番９外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を124,000円/㎡としました。

奈良県大和郡山市柳町１２８番９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県大和郡山市柳町１２８番９外
住居表示 
価格124,000円/㎡
交通施設、距離近鉄郡山、600m
地積271㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況店舗、医院兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、マンション等が混在する路線商業地域
前面道路の状況東18.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田謙一氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田謙一
価格124,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因路線商業地であり、都市計画道路の整備に伴い繁華性の向上が期待され、地価は概ね横ばいで推移している。
地域要因の将来予測店舗、マンション等が混在する路線商業地域であり、今後、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状維持程度で推移するものと予測される。地価は、ほぼ横這いで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は奈良県北中部における路線商業地域及びこれに準ずる商業地域である。主な市場参加者は不動産賃貸を目的とする不動産業者等であり、賃貸需要者は店舗、営業所の出店を企図する法人等である。商圏人口の減少、消費者ニーズの多様化等により、出店意欲は未だ限定的であるものの、地価の底値感もあり、地価は横ばいで推移している。ただし取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因大和郡山市は、人口減少、高齢化率の上昇が続いている。駅前立地など商業地として引き合いの強い一部の地域の需給は回復傾向にある。

村上俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士村上俊二
価格124,000円/㎡
個別的要因個別的要因について特段の変動は認められない。
地域要因店舗、マンションが混在する路線商業地域で、地域要因に特段の変化は認められないが、街路条件が改善され、今後の商業繁華性の向上が期待される。
地域要因の将来予測当該地域は、店舗、マンション等が混在する路線商業地域であり、特段の地域要因の変化はみられず、当面は熟成度を維持していくものと思われる。地価はほぼ横ばいで推移している。
市場の特性同一需給圏は、概ね大和郡山市、橿原市及び周辺地域の幹線沿いの路線商業地域であるが、用途性に着目すれば奈良県全域に広がる。近隣地域及びその周辺は店舗、マンション等が混在する路線商業地域で、需要者は地元の不動産業者が中心である。郊外の大型店舗へ顧客が流出してテナントの出店意欲は停滞しているが、街路条件の改善等もあり商業集積の増加の可能性が期待される地域である。画地の規模にばらつきがあるため、中心となる価格帯は見出しにくい。
一般的要因大和郡山市の商業は小規模な店舗が多く、商圏の狭い市の中心部の商業施設においては顧客が流出し、需要は郊外の大型施設に吸収される傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度64461319999999
北緯 135度78683

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

奈良県大和郡山市南郡山町字三ノ丸５２７番２奈良県大和郡山市矢田町通３４番２奈良県大和郡山市筒井町字北市場１６１６番奈良県大和郡山市堺町２８番２奈良県大和郡山市北郡山町字小川町１３０番１奈良県大和郡山市城南町字上箕山２５６番１４奈良県大和郡山市北郡山町字茶園場１８２番４奈良県大和郡山市冠山町字大職冠６１２番２外奈良県大和郡山市額田部北町字横町７１３番奈良県大和郡山市柳２丁目８番２奈良県大和郡山市小泉町字畑ヶ田５０４番２１奈良県大和郡山市南郡山町字下箕山８番２奈良県大和郡山市高田町字九ノ坪２７１番３奈良県大和郡山市北郡山町１４５番４

参考：近隣駅の地価相場

郡山駅(地価相場 92,900円/㎡)近鉄郡山駅(地価相場 88,900円/㎡)九条駅(地価相場 90,900円/㎡)筒井駅(地価相場 71,900円/㎡)西ノ京駅(地価相場 76,150円/㎡)大和小泉駅(地価相場 69,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード