地域要因

住宅地としてほぼ熟成した地域であり、特段の地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

概ね熟成した住宅地域であり、地域に特段の変化も見受けられないことから、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は共同住宅が散見されるものの、住宅地としての利便性や快適性を重視する自用目的の取引が主体の住宅地域であり、又、画地規模の制約から経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は適用しなかった。従って、規範性の高い取引事例との比較により求められた、市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を中心とし空地等も見られる住宅地域で、周辺には建売等も見られるものの、特に大きな地域的特性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とし空地等も見られる住宅地域であり、周辺では建売等も見られる。特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記の通り、比準価格を得た。なお、画地規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試算しており、市場の実勢を反映し、実証性を有し規範性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。

地域要因

共同住宅も見られる既成住宅地域で、特別の変動要因はないが、市域全体への需要の強さから堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、間口も狭く、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格の試算ができなかった。他方、取引事例から試算した比準価格は市場性を反映した実証的な価格で、当地域では自用目的の取引が中心であり、住宅地としての利便性、快適性が重視されて取引が決定される。従って、実証的な信頼性のある比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

刈谷市中心部に近く、利便性の高い居住環境の良好な住宅地域であり、市内各所で区画整理、建売分譲等が見られ、需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

駐車場も見られる住宅地域であるが、当面は現状のまま推移していくものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は現実の市場における取引事例を価格判定の基礎とし、要因比較、各種補修正等も適正に行われており、実証的で説得力に富む価格である。対象地は画地規模が小さく間口も狭いので経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であったため、収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては、快適性を重視する住宅地域であるので市場性を反映し信頼性の高い比準価格を標準とし、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

工場等の用途も混在するが住宅地としての特性を強めており、良好な立地条件から地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、中規模の戸建住宅を中心とした住宅地域に存する。一部に賃貸用共同住宅も見られるが、遊休地の活用の性格が強く、収益性を指標とした価格形成は認められないため収益還元法の適用を断念した。地域内の取引の中心は自用目的が主であり、専ら居住環境に趣きを置いている。よって規範性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、対象標準地の前年価格からの検討及び代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特記すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

特別の地域要因の変動はなく、当分は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

鑑定評価方式を適用した結果、比準価格のみの試算価格となった。当該標準地は間口が狭く、画地規模も小さいため共同住宅の想定が困難であり、その結果、収益還元法の適用ができなかった。求められた比準価格は市場性を反映した実証的価格である。採用事例の信頼性は高く、また比準の精度も高い。従って本件では比準価格を採用し、他の公示価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動はないが、市内の住宅地地価との牽連関係により近隣地域の地価は上昇している。

地域要因の将来予測

基盤整備等が完了した良好な居住環境を持つ住宅地域である。今後とも現状と同様の住環境を維持するものと予測する。市内では住宅地需要が旺盛なため、地価はしばらく上昇基調にあると予測される。

価格決定の理由

本件では収益性のある賃貸建物を想定し得なかったため、収益価格は試算できなかった。よって、取引事例比較法のみを適用の上、上記の通り比準価格を試算した。比準価格は実際の不動産市場において成約した事例を基礎とした実証的な価格である。比準の各過程に誤りは無く、得られた試算価格の規範性は高い。本件では比準価格を標準として、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に大きな地域的特性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は、画地条件的に経営が成り立つ賃貸住宅を建てることが困難であるため、試算することができなかった。近隣地域は、戸建住宅主体で、収益性よりも居住の快適性に基づき価格形成が行われる住宅地域であり、実証的である比準価格を中心に、代表標準地価格との均衡、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に大きな地域的特性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

刈谷駅南口の再開発による利便性等の向上要因がみられる。市内有数の住環境を備えた住宅地で今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した価格であるが、近隣地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される戸建住宅主体の住宅地域で、収益性に基づく価格形成がなされないことなどから、収益価格の相対的規範性は低いと判断する。従って、実証的である比準価格を中心に、収益価格は参考に止め、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅への接近性に優れた利便性の高い地域であり、市内各所で区画整理、建売分譲等が見られ、需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

近隣地域は区画整然とした住宅地域であり、特段の地域変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実の市場における取引事例を価格判定の基礎とし、実証的で説得力に富む価格である。周辺には共同住宅も見られるが、収益性より快適性・利便性が重視され、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算されたものと思料する。調整にあたっては、自用目的での取引が主であり、市場性を反映し信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏にある既成住宅地域である。建売業者の購入意欲も比較的強く、需給は安定している。

地域要因の将来予測

熟成された住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。取引事例も対象不動産と類似した事例を採用し客観性は高い。一方収益価格は、画地面積が小さく賃貸経営が不向きな土地であるため試算しない。自己使用目的の取引が中心の地域であり、需要者も市場性、居住の快適性を重視して価格の意思決定をすることから市場の動向を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連性及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

熟成した郊外の住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと思われる。市内中心部の活況な住宅地需要の影響は弱く、地価は横這い∼若干の上昇程度で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は熟成した開発団地であり、戸建住宅が建ち並ぶ当地域に収益物件の想定は適合しない。そのため収益還元法は非適用とした。取引は専ら自己の居住のためであり、市場は取引価格をベースに形成されている。重視される価格は比準価格であり、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動はないが、市内の商業地地価との牽連関係により近隣地域の地価は上昇している。

地域要因の将来予測

当市の路線商業地域は安定していて店舗の新規出店や撤退は少ない。周辺にて特段の計画は無く今後も現状の商業環境を維持するものと予測する。地価はしばらく微増から横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は成約事例に基づく実証的な価格である。比準過程に誤りはなく価格の規範性は高い。収益価格は収益性を基礎とした理論的な価格であり、商業地において一定の規範性を有する。不動産の需要目的は自用が主であり、比準価格の説得力は高い。一方で、営業用としての側面もあり、収益価格も一定の説得力を有する。本件では比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意したうえで上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

街区整然とした住宅地域であり、特別の変化もなく需要は引き続き堅調である。

地域要因の将来予測

街区整然とした住宅地域であり、空地も見られることから、今後徐々に低層住宅地として熟成が進むものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は、画地規模の観点から、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格の試算ができなかった。他方、取引事例から試算した比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、当地域では自用目的の取引が中心であり、住宅地としての利便性、快適性が重視されて取引が決定される。従って、信頼性のある実証的な比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に目立った地域要因の変化はみられないが、本年2月に新東名豊田東∼浜松間開通予定でより利便性向上が期待される。地価は上昇に転じている。

地域要因の将来予測

熟成した中規模工場団地であり、今後しばらくは現状のまま推移していくものと予測する。工業地の地価は、景気回復を受けて需給の改善が内陸型の工場地については見られ、若干の上昇と予測する。

価格決定の理由

周辺地域において貸倉庫など収益物件も見られるため、収益価格算定を行ったが、自用の工場や配送センターを中心とする土地利用が主であり、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位となった。対象標準地の地積での取引は自用取引が中心と推定されるため、鑑定評価額決定にあたっては、市場価格を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

一般住宅を中心とする住宅地域であり、総額の制約はあるが、地価は強含みで上昇基調にある。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域で大きな地域的な変化はなく、今後とも現状を維持し推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は駅徒歩圏内の住宅地であるが、標準的な画地規模の制約等から収益還元法の適用を断念した。地域の取引の中心は自用目的が主であり、収益を指標とした価格形成は認められず、専ら居住環境に趣きを置く。そこで、規範性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、対象標準地の前年価格からの検討及び代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。