地域要因

駅徒歩圏内の住宅地域であり、良好な居住環境を維持している。地域要因の変動は特に見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅が多くみられる閑静な住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向からやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

住環境が良好な低層住宅地であり、取引の中心は自用目的の戸建住宅が中心である。賃貸需要は存するものの土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。したがって、収益性よりも居住の快適性が重視されることを考慮し、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商圏が狭く、実際の土地取引は少ないが、駅前商業地であるので潜在的な需要は見込まれる。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模店舗、店舗兼共同住宅が多い駅前商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商的環境を維持するものと予測する。今後地価は上昇傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、店舗、賃貸マンション等の収益物件も見られる駅前商業地域であり、収益性を反映した収益価格も規範性がある。したがって、比準価格及び収益価格を関連づけて、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

代々木八幡駅勢圏の戸建住宅地域としての人気は根強い。地域要因に格別な変動は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅の外共同住宅等も建ち並ぶ閑静な住宅地域で、今後とも現状のまま推移していくと予測される。

価格決定の理由

比準価格は取引市場の実態を実証的に分析把握して求めた価格で、収益価格は対象不動産が生み出すであろう純収益を基に求めた価格である。対象標準地は閑静な住宅地であり、一般に、需要者は収益性よりも居住の快適性、安全性及び資産性を考慮する。本件では近時の市場性を反映した比準価格を重視し、不動産の投資採算性を検証した収益価格を比較考量し、単価と総額との関連に留意し、代表標準地からの検討等を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、最近の景気動向から土地需要も底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある戸建住宅地の事例を中心に収集し比準した。収益還元法では、土地残余法を適用した。近隣地域は、賃貸住宅もみられるが、戸建住宅を中心とする地域であり、自用目的での取引及び建売業者の用地仕入の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

地域の特性に影響を及ぼす要因は見受けられず、特に変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅、マンションのほか作業所等が見られる住宅地域で、今後も現況のまま推移していくと予測される。

価格決定の理由

比準価格は取引市場の実態を実証的に分析把握して求めた価格で、収益価格は対象不動産が生み出すであろう純収益を基に求めた価格である。対象標準地は閑静な住宅地であり、一般に、需要者は収益性よりも居住の快適性、安全性及び資産性を考慮する。本件では近時の市場性を反映した比準価格を重く見て、不動産の投資採算性を検証した収益価格を比較考量し、単価と総額との関連に留意のうえ代表標準地からの検討等を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

周囲に幹線道路が走る比較的住環境が良好な京王線沿線の住宅地域として熟成しており需要は底堅い。

地域要因の将来予測

京王線沿線の住宅地域として熟成しており今後とも概ね現状の住環境を維持するものと予測する。周囲に幹線道路が走る住宅地域で生活利便性、住環境から需要は底堅く、地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において自用目的の取引が主で信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、収益価格は行政的条件の制約もありやや低位に試算された。当該地域は収益物件も介在するものの自用目的取引が中心の住宅地域に存すため市場参加者は収益性より居住の快適性を重視する傾向が強い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場実勢を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環状7号線背後の閑静な住宅地であり、住環境も整っており、住宅需要が旺盛であるため、地価も上昇基調が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅を中心とする比較的閑静な住宅地域であり、周辺には共同住宅等も見られるが、今後も現状の住環境を維持すると予測する。戸建住宅等に対する取得意欲は旺盛であり、地価の上昇傾向がみられる。

価格決定の理由

標準地は比較的閑静な低層住宅地であり、自用目的の戸建住宅用地としての需要が主となる地域である。したがって収益性よりも居住の快適性等が需要者に重視されるものと思量する。また類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集できたことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新代田駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も住宅地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は2階建の木造一般住宅を中心に共同住宅も見られる戸建住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は、現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、事例の規範性も高く市場実態を反映して説得力を有する。一方収益価格は、想定上の賃貸建物が低層住宅地のため利用容積率も低く、また土地価格水準に見合う賃料を得ることが難しため低位に試算された。市場でも収益性に着目した取引はあまり見られない。したがって、自己使用目的の取引が中心なことを考慮し市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域住民向けの近隣商業地域である。繁華性などはやや弱いものの、兼用賃貸住宅などの需要もあり、背後住宅地同様に取引需要は堅調である。

地域要因の将来予測

近隣住宅地向けのサービス（小規模な物販、飲食店舗）を提供する近隣商業地域である。利用形態に影響を生じさせる特段の要因は確認されなかったため、当面は現状のまま推移するものと判断した。

価格決定の理由

自己営業目的または現状収益目的での取得が中心であり、実際の市場性を反映した比準価格の信頼性は高い。他方、低層階店舗、上層階は賃貸住宅といった賃貸需要も認められるものの、近隣地域は商業繁華性が弱く元本に見合った賃料収入を収受しえないため、収益価格は比準価格と比して低位に試算された。以上から、本件では代表標準地との検討も踏まえつつ、比準価格を重視し収益価格を比較考量することにより鑑定評価額を決定した。

地域要因

京王井の頭線沿線で、住環境が中庸な住宅地域として、地域要因に大きな変動は見られない。地価水準は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅にアパート等が見られる住宅地域として、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域等における取引の実態を反映しており、査定価格を十分に比較検討して決定した。収益価格は低層住宅地においては、土地の経済価値に見合った賃料収入が必ずしも得られないことから低位に求められた。需要者は自用目的の取引が中心であり、比準価格が説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模な画地の取引が多い一方、中規模画地の取引も散見されるようになった。その他、特に地価の変動要因は見当たらない。

地域要因の将来予測

地域は中小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ低層住宅地域で、当面の間は現状を維持していくものと予測する。また、中規模以上の画地については土地の細分化が進行していくことが予想される。

価格決定の理由

標準地周辺は共同住宅も比較的見受けられる地域であるものの、共同住宅の供給過剰傾向も相俟って土地価格に見合うだけの賃料水準に達していない等のため収益価格は低位に求められる傾向にある。需要者は自用の住宅取得目的の個人を中心に分譲を目的とする業者であることを勘案して、その市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅前利便性に優る地元居住者中心の近隣商業地で商圏は比較的限られているが需要は堅調で地価上昇傾向継続。その他特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅前利便性に優る店舗、共同住宅等が混在する近隣商業地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅からの利便性に優る小売店舗、マンション等が混在する駅前商業地としての近隣地域の特性及び収益目的の取引が中心であり都心部利便性等から近隣地域周辺では店舗兼共同住宅地としての需要が比較的高い状況等を総合的に考慮勘案して、取引の実証性を示す比準価格を標準とし、収益性着目の取引市場の動向を反映する収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を維持し、行政的規制・その他についても特に変化なし。低金利・景気回復傾向から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅、アパートが多い住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価は上昇傾向を示していくものと予測する。

価格決定の理由

実需の取引が主で、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。住宅地としての賃貸需要は存するものの自用目的の売買が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

松濤地区は都内屈指の邸宅街であり、ブランド力や資産価値が極めて高い。富裕層を中心に需要は堅調で、地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

都内有数の高級住宅地であり、戸建住宅を中心とする自己使用目的の取引が多いことから、居住の快適性、ブランド力、資産価値がより重視されると思料される。周辺には賃貸用共同住宅も見られるものの、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。したがって、本件では比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

代々木地区の住宅地域で都心接近性に優れることから、安定したエンド需要に支えられて地価は引き続き上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

マンションも多く見られる住宅地域であり、地域要因に大きな変動も見られないことから、今後も現状を維持しながら推移していくと思料する。

価格決定の理由

対象地域は賃貸用マンションも混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。不動産取引はマンション用地としての仕入若しくは自用の居宅利用を目的としたものが中心であり、当該取引が地価形成の大きなウエイトを占めることから、比準価格にウエイトを置いて収益性を反映した収益価格を関連づけ、且つ単価と総額との関連及び代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

方南町駅及び中野富士見町駅から徒歩圏内に存する、成熟した住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、地価は概ね上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東京メトロ丸ノ内線（分岐線）駅徒歩圏内の成熟した戸建住宅地域である。当該地域については特に変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するが、地価水準は概ね上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

第1種中高層住居専用地域に所在し、戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域である。周辺にはアパート等も散見されるが、土地価格に見合うような賃料水準が形成されているケースは少なく、相対的説得力は比準価格が収益価格を上回るものと思料する。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、さらに代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅、低層の共同住宅等が存する住宅地域である。需要は堅調で引続き地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか共同住宅等も存する居住環境が普通程度の住宅地域であり、特段の変動要因はないので、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

説得力に係る判断については、市場参加者は、戸建住宅用地としてのエンドユーザーであり、市場の特性に適合した試算価格は、市場の実態を実証的に反映した比準価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同等と認められる。したがって、比準価格を重視し、事業の収益性を反映した収益価格は比較考量として、鑑定評価額を決定する。

地域要因

建物の建替えが見られるものの、その他は特段の変動はない。

地域要因の将来予測

小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、特記すべき変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

店舗ビル、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、高度利用が可能であることから、市場性のみならず、収益性も求められる地域である。繁華性が高く収益性が良好な地域の特性を考慮し、収益性を反映した収益価格及び取引の実態を反映した比準価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

複数駅利用可能な中規模マンションの多い幹線道路沿い住宅地域であり、旺盛なマンション需要から、当該地域の地価も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中規模マンションを主体とする20m都道沿い住宅地域であり、マンション開発素地の取引が中心である。よって、類似性の高い複数取引事例に基づく市場性を反映した価格である比準価格に、対象標準地上に最有効使用建物を建築・分譲することを想定して求めた、デベロッパーの投資採算性を反映した開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。