東京都渋谷区初台２丁目８番１４(初台駅・代々木八幡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
845,000円
2017年01月01日に行った東京都渋谷区初台２丁目８番１４(東京都渋谷区初台２−８−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を845,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都渋谷区初台２丁目８番１４ |
| 住居表示 | 初台２−８−６ |
| 価格 | 845,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 初台、750m |
| 地積 | 141㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4F |
| 利用現況 | 共同住宅、住宅兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西7.2m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
紀伊英作氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 紀伊英作 |
|---|---|
| 価格 | 845,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動は認められない。代替・競争関係にある他の不動産と比べ、競争力において特段の優劣はないと思われる。 |
| 地域要因 | 地域の特性に影響を及ぼす要因は見受けられず、特に変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、一般住宅、マンションのほか作業所等が見られる住宅地域で、今後も現況のまま推移していくと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は渋谷区内の北から北西方の標準住宅地域で、特に小田急線各駅（参宮橋∼代々木上原）の住宅地域と価格牽連性が高い。需要者は主に富裕層やサラリーマン等で中規模以上の整形画地は不動産開発業者や建売業者等である。地価水準は近時の株高、政府による大型景気対策等を背景に需要増から上昇傾向を示している。需要の中心となる価格帯について土地は150㎡程度の整形画地で総額1．2億円前後、土地建物では総額2億円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 超低金利水準や雇用情勢の改善等を背景に不動産への資金流入が続いている一方、頭打ちになっている地域もあって二極化が進んでいる。 |
神田直樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 神田直樹 |
|---|---|
| 価格 | 843,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 特筆すべき地域要因の変動は認められないが、堅調な不動産需要は近隣地域にも同様の波及が認められ、地価水準は上昇基調で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅とマンション等の混在する住宅地域であり、特段の地域変動要因は認められず、当面は現状の地域要因下で推移するものと推察した。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は初台地区を中心として、渋谷区内のほか隣接区に及ぶ住宅地域である。需要者は圏域内に地縁のある比較的所得水準の高い個人や共同住宅の取得を目的とした不動産業者等である。総体的に地域的品等や利便性に優位性のある地域であるが、昨今は供給が少ない。近隣地域の地価水準は坪単価270万円∼300万円程度であるが、利用目的や規模等により需要の中心となる価格帯は一律ではない。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調にあり、金融緩和を背景に不動産需要に係る経済環境は良好で、地域差はあるものの、地価は総じて堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6755223 北緯 139度6852352 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
初台駅(地価相場 630,000円/㎡)代々木八幡駅(地価相場 1,040,000円/㎡)幡ヶ谷駅(地価相場 630,000円/㎡)代々木上原駅(地価相場 903,000円/㎡)参宮橋駅(地価相場 922,500円/㎡)東北沢駅(地価相場 874,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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