東京都渋谷区大山町１０６７番４１外(東北沢駅・代々木上原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,060,000円

2017年01月01日に行った東京都渋谷区大山町１０６７番４１外(東京都渋谷区大山町３４−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,060,000円/㎡としました。

東京都渋谷区大山町１０６７番４１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都渋谷区大山町１０６７番４１外
住居表示大山町３４−９
価格1,060,000円/㎡
交通施設、距離代々木上原、470m
地積534㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2FB1
利用現況住宅兼車庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模以上の住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南7.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅野健氏による調査レポート

不動産鑑定士浅野健
価格1,060,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はなく、画地規模が大きいため、市場競争力は普通以下である。
地域要因地域要因に特段の変動はないが、上記のような一般的要因によって不動産需要は概ね堅調である。
地域要因の将来予測今後も現在の良好な居住環境が維持されるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として渋谷区西部の大山町、松濤、上原等の優良、準優良住宅地域と把握される。主たる需要者は、自己居住目的の企業経営者等の富裕層の個人と開発分譲目的の不動産業者と言える。取引の中心となる価格帯は、比較的規模の大きい画地が多いため総額1億円台半ばから4億円前後であり、地域選好性に基づく安定的な需要があるが、良好な売り物件が少ない状況が続いているため、地価は強含みの状況にある。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いている。また金融緩和の状況下で、株価はほぼ高値安定の状態にある。

伊藤泰明氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤泰明
価格1,060,000円/㎡
個別的要因物理的な個別的要因に変化はなく、代替・競争関係にある不動産と比較した場合の特段の優劣や競争力の程度に変動は認められない。
地域要因渋谷区を代表する優良住宅地の一つである。平成26年10月に土地利用調整条例が施行され、敷地面積の最低限度が導入された。
地域要因の将来予測旧来よりの渋谷区内における代表的な高級住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現状維持にて推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、主に渋谷区内の大山町、上原、富ヶ谷、西原地区等における優良、準優良住宅地域である。主なる需要者層は、区内外の企業オーナー等の高額所得者、富裕層等が想定される。敷地規模が大きな物件が多い住宅地域として、居住の快適性等に優り、安定した地域選好性を有している。総額が比較的高額な物件が多いが、地価動向は堅調である。需要の中心となる土地取引の価格帯は1㎡当たり110∼120万円程度と把握される。
一般的要因戸建・マンションともに安定した実需が認められ、投資物件については良好な資金調達環境と節税需要が支え、区内の住宅地の地価は上昇している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6698588
北緯 139度6744808

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東北沢駅(地価相場 874,000円/㎡)代々木上原駅(地価相場 903,000円/㎡)池ノ上駅(地価相場 1,040,000円/㎡)下北沢駅(地価相場 812,000円/㎡)笹塚駅(地価相場 597,000円/㎡)幡ヶ谷駅(地価相場 630,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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