東京都世田谷区船橋１丁目３４０番３２(東松原駅・新代田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


464,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区船橋１丁目３４０番３２(東京都世田谷区船橋１−４５−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を464,000円/㎡としました。

東京都世田谷区船橋１丁目３４０番３２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区船橋１丁目３４０番３２
住居表示船橋１−４５−１０
価格464,000円/㎡
交通施設、距離千歳船橋、820m
地積198㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西3.8m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

角田健一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士角田健一郎
価格465,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模な画地の取引が多い一方、中規模画地の取引も散見されるようになった。その他、特に地価の変動要因は見当たらない。
地域要因の将来予測地域は中小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ低層住宅地域で、当面の間は現状を維持していくものと予測する。また、中規模以上の画地については土地の細分化が進行していくことが予想される。
市場の特性同一需給圏は主として小田急線「千歳船橋駅」を最寄駅とする低層住宅地域と把握される。需要者は居住目的で住宅を求める個人を中心に建売等を目的とする不動産業者等が想定される。近隣は街路がやや狭く曲がりくねる等系統・連続性にやや劣る、居住環境が普通程度等であることから、値頃感はあるものの需要は駅周辺、沿線沿いの他の住宅地と比べるとやや弱い。やや小振りな物件で土地は4∼5千万円、新築の戸建は6∼7千万円が需要の中心と思料する。
一般的要因区の人口は微増傾向。不動産市場は概ね堅調に推移し、価格の上昇幅は拡大傾向。特定の優良地域・物件に需要が集中する傾向が顕著になっている。

高橋基夫氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋基夫
価格463,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因千歳船橋駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も住宅地として推移するものと思われる。
地域要因の将来予測近隣地域は荒玉水道道路背後に存し、比較的狭い区道沿いに木造一般住宅を中心に共同住宅も見られる戸建住宅地域。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は、現状のまま推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は世田谷区内の京王線と小田急線の各駅を最寄駅とする低層戸建住宅、中層共同住宅等が建ち並んでいる既成住宅地域。落ち着いた居住環境から需給は安定している。需要者の中心は、概ね世田谷区及び周辺市区の居住者の一次取得者や買替層で、土地の規模が大きくなると建売業者等である。近頃は総額を抑えるため土地の細分化が見られ、土地についての中心価格帯は対象標準地規模で8千万円∼9千万円程度、新築戸建住宅は総額6千万円台である。
一般的要因個人消費、企業収益、雇用情勢等緩やかな回復基調が続き、金融緩和や経済政策等により区内の不動産実需も堅調で地価は強含みで推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度66214370727539
北緯 139度65499877929688

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東松原駅(地価相場 564,000円/㎡)新代田駅(地価相場 564,000円/㎡)梅ヶ丘駅(地価相場 541,500円/㎡)世田谷代田駅(地価相場 602,000円/㎡)明大前駅(地価相場 552,000円/㎡)代田橋駅(地価相場 564,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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