東京都世田谷区松原５丁目１６８番４０(東松原駅・新代田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


627,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区松原５丁目１６８番４０(東京都世田谷区松原５−３−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を627,000円/㎡としました。

東京都世田谷区松原５丁目１６８番４０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区松原５丁目１６８番４０
住居表示松原５−３−１３
価格627,000円/㎡
交通施設、距離東松原、100m
地積78㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、マンション等が混在する駅前商業地域
前面道路の状況北西5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷本充弘氏による調査レポート

不動産鑑定士谷本充弘
価格627,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅前利便性に優る地元居住者中心の近隣商業地で商圏は比較的限られているが需要は堅調で地価上昇傾向継続。その他特に地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測最寄駅前利便性に優る店舗、共同住宅等が混在する近隣商業地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は京王線小田急線等各沿線最寄駅から徒歩で利便性に優る駅前近隣商業地域の圏域。最寄駅前地元中心の近隣商業地で主な需要者は地元小売業等事業者や小規模収益物件への個人投資家等で、従来より需給は比較的安定しているが当面大きな商圏拡大等の要因はない。都心部利便性にも優ることから店舗兼共同住宅用地としての需要が比較的高く、土地取引は少なくややばらつきがあるが概ね220∼230万円／坪、総額5∼7千万円程度までが中心である。
一般的要因景気は緩やかな回復を続けており設備投資は増加基調で個人消費は底堅く推移し住宅投資も持ち直している。業況感は総じて良好水準を維持している。

田村竜二氏による調査レポート

不動産鑑定士田村竜二
価格627,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地元住民向けの駅前商店街であり、安定した顧客通行量がある。商圏が限定的で入居テナントは限られるが、堅調な賃貸・取引需要がが認められる。
地域要因の将来予測最寄駅至近で低中層の店舗、店舗共同住宅などが建ち並ぶ熟成した近隣商業地域である。当該利用形態に影響を生じさせる特段の要因は確認されなかったため、当面は現状のまま推移するものと判断した。
市場の特性同一需給圏は同区内で小田急線をはじめとする各私鉄駅徒歩圏に近隣商業地域が存する範囲である。需要者は自己営業の用に供する個人、事業法人が中心で、現状が貸家の場合は収益目的の不動産業者の取得も目立つ。なお、規模・総額等によっては開発目的の取引も想定されるが相対的に少ない。価格相場は類似の駅前商業地の成約水準が影響するものと考えられ、100㎡あたり総額6，000∼7，000万円程度と推定される。
一般的要因企業業績の回復、賃金の上昇、失業率減少などにより、国内経済は緩やかな上昇を続けるが、不安定な海外要因に左右されるリスクも認められる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6621286
北緯 139度6545161

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東松原駅(地価相場 564,000円/㎡)新代田駅(地価相場 564,000円/㎡)梅ヶ丘駅(地価相場 541,500円/㎡)世田谷代田駅(地価相場 602,000円/㎡)明大前駅(地価相場 552,000円/㎡)代田橋駅(地価相場 564,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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