地域要因

住宅地として徐々に成熟しており、熟成度が増してきている。地価に関しては下落しているものの下落率は改善している。

地域要因の将来予測

街区が整然としている住宅地域で未利用地の宅地化も徐々にではあるが進んでおり、成熟していくものと思われる。需給動向も安定しつつあり、地価の下落幅も小幅になるものと推測する。

価格決定の理由

比準価格に関しては、標準地周辺で複数の事例を採用できたため、市場特性を反映した実証的な価格であると判断した。収益価格に関しては、アパート等の収益物件も多少は見られるものの、土地価格に相応した賃料水準が未形成のため、低位に求められたようである。よって、当該地域が自用目的の物件が中心の住宅地域であることから、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に前年公示価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

街区の整った地域であり、比較的良好な住環境を有する。地域要因に大きな変化は見受けられない。

地域要因の将来予測

市街地周辺部の区画整然とした住宅地域である。戸建分譲などが比較的活発に行われており、熟成度は今後さらに高まるものと考えられる。

価格決定の理由

標準地の存する堀米地区及びその周辺の住宅地域において信頼性の高い取引事例を豊富に収集できたので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、第1種低層住居専用地域内にあって、主な用途は戸建住宅であり、建ぺい率・容積率などからも採算性のある賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。

地域要因

北中学校の南方に位置し、幹線道路背後の既成の住宅地であり発展性はやや乏しい。需要はやや弱含みで、地価は若干の下落傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は主要幹線道路西側背後の住宅地域である。旧来からの住宅地で住環境はやや劣るが、中心市街地や文教施設への接近性は良好である。需給動向等より地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件も散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であるため、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、経済情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。中心部に近接する旧来の住宅地域で、土地利用は現状維持的である。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で熟成度が高く、今後も現状維持的に推移することが見込まれる。中心部に近い利便性から需要は底堅いが、新興地域との比較では相対的地位が劣り、地価はやや下落傾向で推移することが見込まれる。

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが、標準地程度の画地規模では合理的な賃貸経営の想定が困難であるため、収益価格は求めなかった。一方、取引の大半は自用目的であり、収益性よりも居住の利便性や快適性が重視される。比準価格を求めるにあたっては、市内の類似事例を採用しており、試算価格は市場の特性を反映し規範性が高い。したがって、比準価格の妥当性を認めてこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路背後の既成住宅地であるが、発展性はやや乏しい。街路条件がやや劣ることから需要はやや弱含みであり、地価水準は下落傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は佐野市中心部の北東方に位置する既成の住宅地域である。街路の系統連続性が劣るため、需給はやや弱含みである。地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺には収益物件も散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であるため、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、経済情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した佐野市の中心市街地に存する住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。街路条件が劣るため、不動産需要は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、駅に近く、周辺地域にはアパート等が散見される。当該近隣地域では、土地価格に見合った家賃水準で賃貸されていないため、収益価格は低位に試算された。近隣地域は、居住の快適性、利便性が重視され、自己使用目的での取引が主で、市場における取引価格が重視される。従って、市場の動向等を考慮し、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

分散していた佐野市役所の機能が新庁舎に集約されたため、昼間人口の増加や新規事業所の出店等が期待される。

地域要因の将来予測

佐野駅と佐野市役所の間に挟まれた市街地の中心部に位置し、低層店舗が多く見られる商業地域である。接近条件等の優れる地域であるが、繁華性の回復には時間がかかるため、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は佐野駅前の中心商業地域に存するが、郊外の路線商業地域等との競合により、商況は低調に推移している。不動産取引は地元事業者による自用目的での取引が中心である。比準価格は、類似性の高い商業地域の取引事例を採用しており規範性が高い。収益価格は、地価水準に見合った賃貸市場が形成されていないため、低位に試算された。従って、比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣では昨年12月に旧市役所跡に新庁舎が完成し、顧客流動の改善が見込まれる。一方で建物や駐車場配置の関係で、大きな改善は不透明である。

地域要因の将来予測

佐野市の中心部、佐野駅西側の地元自営業者を中心とする商業地域である。昨年12月に旧市役所跡に新庁舎が完成し、繁華性の回復も見込まれるが、近隣地域への波及効果がどれだけあるかは不透明である。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は自己用の店舗及び店舗兼用住宅を中心とする地域である。賃貸物件も散在するが賃貸による収益目的での土地の新規需要は殆ど見られず、自営目的での取引が支配的であり、収益性よりも周辺の取引価格を指標として価格決定されることが一般的である。したがって比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内南北の幹線への店舗の流出傾向もあって、商業集積がやや劣り、地価水準も市場の動向を反映し低調である。

地域要因の将来予測

古くから車輌関連の営業所等が集積している市東西幹線にあるが、近年は市内南北幹線道路への商業集積が増しており、やや空洞化傾向にある。今後も地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 土地取引は、幹線沿いに業務関連の事例がみられ、地元間の取引が多く市場性を反映している。収益価格も幹線沿いの店舗等テナントの賃貸事例もみられ直接法を採用したが、賃料の下落傾向にあってやや低位に求められた。よって、比準価格を重視しつつ収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地中心部の店舗数は減少傾向で商業集積は低下しており、需要は弱い。地価は下落が継続している。

地域要因の将来予測

佐野市駅に続く既成の商業地であったが、年年店舗数が減少するなど、商業性は低下しており今後もこの傾向が続くものと予測される。地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域内は近隣住民を対象とする近隣商業地域であるが商況は低調である。自用の店舗兼住宅が多く、貸店舗等も散見されるが、空店舗や閉鎖店舗兼住宅も見受けられ、取引も自用目的が主である。賃貸市場が熟成しておらず、明確な賃料相場が形成されていないため収益価格の信頼性は低い。従って、比準価格を重視しつつ収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

用途的には工業地域であるが、周辺において住宅化が進んでいる。

地域要因の将来予測

工場が多い地域であったが、経済の低迷により撤退が相次ぎ、跡地が住宅に移行しつつある。用途地域以外に工場用地としてのメリットが薄く、今後の動向が注視される。

価格決定の理由

自用の工場が多い地域にあって、工場を賃貸するケースは希で、適切な賃貸事例は収集出来ないため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は工業地の取引及び周辺地域の住宅地の事例等により求められており、対象地の地域要因に即して十分な験証をしたものと認められることから、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部に近い地域で、宅地化可能な農地も残ることから利用度は徐々に高まっているが、街路条件が劣るため熟成の速度は緩やかである。

地域要因の将来予測

宅地化可能な土地も残ることから周囲は徐々に利用度が高まることが見込まれるが、街路の整備水準が劣ることから区画整理地等と比較すると競争力に劣り、地価はやや下落傾向で推移することが予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが、旧来の地主によるものが大半で、土地への投資を考慮した賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低く求められたものと思料する。一方、取引は自用目的のものが大半で、収益性は必ずしも重視されないことから、類似の取引事例から求めた比準価格の方が相対的に規範性が高い。したがって収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内にあって現状固定化の要因が強いため地域要因に格別の変動はない。土地需要は限定的で取引はほとんどない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域に指定された郊外の集落地域で変化の要因に乏しく、現状維持的に推移することが見込まれる。市街地でも地域の選別が進む中で、需要の限定的な地域の地価は下落傾向が続くことが予測される。

価格決定の理由

収益価格は試算しなかったが、近隣地域は自用の土地利用が大半を占める郊外の集落地域であるため収益性は重視されない。一方、比準価格を求めるに際しては、いずれも市内の市街化調整区域内の取引事例を採用しており、求められた価格は市場の特性を反映し実証的である。したがって、比準価格の妥当性を認めてこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

佐野市南部の一般住宅、アパート等の見られる住宅地域で、空き地も散見されるが、熟成度は増しつつある。

地域要因の将来予測

佐野市街地南部の住宅地域で、未利用地が介在しており、熟成の余地があるが、東方の佐野新都市において宅地供給が増えたため、選別化の対象となっており、地価下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

標準地は居住の快適性を重視する住宅地域にあって、自用の住宅としての取引が支配的である。周辺では新規分譲による供給が多く、多数の取引事例の中から、より規範性の高い事例を選択して比準した。アパート等は見られるものの、地主の相続対策的なものが多く、収益目的ではない。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、単価と総額との関連及び代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺の企業用地の分割、分譲も多くみられ、住宅地としての熟成度を増しているが、地価水準は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

市東部の戸建住宅地域で、企業団地に隣接し、中小工場跡地の住宅地への移行により熟成度を増している。地価水準は周辺宅地分譲も多く、下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 土地取引は、周辺部においては地元業者等の分譲や地元精通者の自己用住宅地の取引が比較的多く、市場性を反映している。また商業施設や駅等への接近性は比較的良いものの、賃貸需要はいまだ未成熟なことから収益価格は求めなかった。よって、信頼性の高い実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。