栃木県佐野市石塚町字西原２４１６番９(吉水駅・田沼駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,800円

2017年01月01日に行った栃木県佐野市石塚町字西原２４１６番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,800円/㎡としました。

栃木県佐野市石塚町字西原２４１６番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県佐野市石塚町字西原２４１６番９
住居表示 
価格23,800円/㎡
交通施設、距離田沼、3,100m
地積256㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が見られる郊外の閑静な住宅地域
前面道路の状況西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石坂芳明氏による調査レポート

不動産鑑定士石坂芳明
価格23,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。新規の宅地分譲地に需要が流れ、既成の住宅地は需要が弱く、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測佐野市の中心部から離れた既成住宅地域で、人気がやや低く、大きな変動がないため、今後とも現状のまま推移するものと予測される。従って、地価も今まで通り、下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武佐野線沿線の住宅地域である。主たる需要者は佐野市内に居住または通勤する20代後半∼30代前半の一次取得者が中心である。隣接市等からの需要は少なく、地縁的選好性を有する者が多い。田沼地区で区画整理地等の優良な宅地供給が続くため、近隣地域の需要は弱含んでいる。土地は200∼300㎡で400万円∼700万円程度、新築戸建物件で1，900万円∼2，200万円程度が需要の中心価格帯である。
一般的要因人口が減少し、高齢化率が高まり、地域経済は依然として停滞傾向にあるが、インフラ整備が進んだ地域を中心に宅地需要は回復傾向にある。

柴崎博之氏による調査レポート

不動産鑑定士柴崎博之
価格23,800円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は認められない。
地域要因旧田沼町の影響を強く受けている地域である。近年整備された公共下水道による地価への影響は見られず、地価は依然弱含みな状況である。
地域要因の将来予測国道背後の従来の混在住宅地の中に小規模宅地開発された地域である。近年下水道も整備され、生活利便性はやや向上したが中心市街地からは離れ競争力で劣り、地価は今後も下落傾向が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は佐野市を中心とするJR両毛線、東武佐野線沿線の住宅地域である。需要者の中心は市内賃貸住宅からの住み替えを意図する一次取得者層であり、同一需給圏外部からの需要者は少ない。需要者は住環境を重視し、業者による開発物件や土地区画整理事業済みの物件に選好性が集中する傾向が強い状況が続く。土地は200∼250㎡程度で500万円∼700万円程度、新築戸建物件の総額で1800万円∼2200万円程度が取引の中心である。
一般的要因市内企業の景況感は上期より改善が見られる。一方で、先行きについては原材料費の高騰や労働力不足を背景に閉塞感が強い傾向となっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3509698
北緯 139度557166

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県安蘇郡田沼町大字新吉水字村西３０４番２ほか１筆栃木県佐野市石塚町字井戸ノ内１６８３番１外２筆栃木県安蘇郡田沼町吉水駅前２丁目１４番１２栃木県佐野市赤見町字市場１１１１番９栃木県佐野市石塚町字若原２６４７番栃木県佐野市浅沼町字村西１９２番１１栃木県佐野市小見町字飯玉７０２番２外栃木県佐野市石塚町字井戸ノ内１６８３番１外

参考：近隣駅の地価相場

吉水駅(地価相場 32,000円/㎡)田沼駅(地価相場 27,700円/㎡)堀米駅(地価相場 32,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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