栃木県佐野市大橋町３２０４番４(佐野駅・佐野市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


21,000円

2016年01月01日に行った栃木県佐野市大橋町３２０４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,000円/㎡としました。

栃木県佐野市大橋町３２０４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県佐野市大橋町３２０４番４
住居表示 
価格21,000円/㎡
交通施設、距離佐野、2,100m
地積1,893㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模工場、住宅等が混在する工業地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊矢野忠寿氏による調査レポート

不動産鑑定士伊矢野忠寿
価格21,000円/㎡
個別的要因都市ガスが整備された。
地域要因用途的には工業地域であるが、周辺において住宅化が進んでいる。
地域要因の将来予測工場が多い地域であったが、経済の低迷により撤退が相次ぎ、跡地が住宅に移行しつつある。用途地域以外に工場用地としてのメリットが薄く、今後の動向が注視される。
市場の特性同一需給圏は主として両毛地区の中小工場が存する地域と判断した。円安傾向になったことにより、国内生産に舵を切る企業も出てきたためか、県南地域の工業団地の売れ行きは好調である。一方地場産業の繊維関係は、撤退・廃業が目立つ。取引においても規模がまちまちで事情が有るものが少なく無い。以上の状況により、市場における取引の中心価格帯を見出すことは困難な状態である。
一般的要因円安傾向により、県南部の工業用地の売れ行きは良好である。中小工場は未だ不安定な部分がある。

池末宏行氏による調査レポート

不動産鑑定士池末宏行
価格20,900円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産と比較した優劣及び競争力の程度は普通である。なお、都市ガスが整備された。
地域要因事業所の休廃業等により住宅地への移行が強まっている。画地規模も大きく地価水準は低位にあり下落がつづいている。
地域要因の将来予測当該地域は区画整理された住工混在地域で、今後は住宅地への移行が強まるものと予測される。工場用地としての需要はやや弱含みであり、地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は佐野市を中心とする県南の圏域。需要者は県内外の企業である。幹線道路背後の住宅地域に隣接する中小工場向けの区画整然とした工業地域である。新規の工場建設はほとんど見られない。周辺では工場用地が住宅用地として開発分譲されるケースが多く、工場用地の減少が続いており、地価は住宅の素地価格水準へ近づいている。中心価格帯は総額での把握が困難だが、単価水準として20，000円∼23，000円／㎡程度が需要の中心である。
一般的要因基調的には回復傾向にあるものの、地方圏への影響は限定的である。人口は1年間で▲0．7％、高齢化率は＋2．7％である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3165206
北緯 139度5604562

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

佐野駅(地価相場 33,500円/㎡)佐野市駅(地価相場 34,800円/㎡)堀米駅(地価相場 32,650円/㎡)富田駅(地価相場 21,950円/㎡)田島駅(地価相場 33,700円/㎡)吉水駅(地価相場 32,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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