栃木県佐野市富士町字馬場１８９番(堀米駅・吉水駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,200円

2017年01月01日に行った栃木県佐野市富士町字馬場１８９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,200円/㎡としました。

栃木県佐野市富士町字馬場１８９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県佐野市富士町字馬場１８９番
住居表示 
価格16,200円/㎡
交通施設、距離佐野、3,700m
地積446㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域
前面道路の状況北5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

市村明洋氏による調査レポート

不動産鑑定士市村明洋
価格16,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。地域内において概ね標準的な画地条件を有する。
地域要因市街化調整区域内にあって現状固定化の要因が強いため地域要因に格別の変動はない。土地需要は限定的で取引はほとんどない。
地域要因の将来予測市街化調整区域に指定された郊外の集落地域で変化の要因に乏しく、現状維持的に推移することが見込まれる。市街地でも地域の選別が進む中で、需要の限定的な地域の地価は下落傾向が続くことが予測される。
市場の特性同一需給圏は当市郊外の住宅地域。市街化調整区域における主な需要者は、一部の分譲地を除き地縁的な選好性を有する地元関係者が大半で、外部からの需要は少ない。郊外の集落地域にあっては需給共に限定的で、取引は元来活発ではない。市場の中心価格帯は把握しにくいが、単価としては㎡当たり1万円台の取引が多く、より低廉な事例も散見される。新築戸建物件の価格帯は供給がなく把握は困難である。
一般的要因中心部外延の区画整理済エリア及び佐野新都市地区の取引は比較的堅調である一方、郊外部や旧郡部においては宅地需要は依然低迷している。

柴崎博之氏による調査レポート

不動産鑑定士柴崎博之
価格16,200円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は認められない。
地域要因比較的中心市街地に近い農家集落地域である。地域要因に変動は無いが、周辺の市街化区域内の住宅地との対比で地価下落はやや大きい状況が続く。
地域要因の将来予測旧佐野市北東部の市街化調整区域内の地域である。地域要因に大きな変動は見られないが、隣接する市街化区域内の住宅地地価がやや下落傾向であることから、地価は今後もやや下落傾向が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は佐野市郊外部を中心に、その隣接市郊外部も広く含む市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は地元居住者が大部分を占め、同一需給圏外部からの需要者は極めて少ない。市街化調整区域という特性上、需給動向は集落内及び地縁的選好性のある者にほぼ取引が限定されるため、土地の取引件数は少ない。取引される物件も画地条件や規模等が一定ではなく、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因市内企業の景況感は上期より改善が見られる。一方で、先行きについては原材料費の高騰や労働力不足を背景に閉塞感が強い傾向となっている。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3336121
北緯 139度6049766

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

堀米駅(地価相場 32,650円/㎡)吉水駅(地価相場 32,000円/㎡)佐野駅(地価相場 33,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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