栃木県佐野市大祝町字大工町２３１６番(佐野市駅・佐野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


38,300円

2016年01月01日に行った栃木県佐野市大祝町字大工町２３１６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,300円/㎡としました。

栃木県佐野市大祝町字大工町２３１６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県佐野市大祝町字大工町２３１６番
住居表示 
価格38,300円/㎡
交通施設、距離佐野市、350m
地積338㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況日用品小売店舗に住宅も見られる商業地域
前面道路の状況西8.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大竹正巳氏による調査レポート

不動産鑑定士大竹正巳
価格38,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地中心部の店舗数は減少傾向で商業集積は低下しており、需要は弱い。地価は下落が継続している。
地域要因の将来予測佐野市駅に続く既成の商業地であったが、年年店舗数が減少するなど、商業性は低下しており今後もこの傾向が続くものと予測される。地価水準は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性 同一需給圏はJR両毛線、東武佐野線を中心とする県南地区の圏域。需要者の中心は既存の大型店を除き、市内業者等の需要が多い。中心部の商業施設は、地域経済の低迷や後継者不足から新規投資機会も少なく、物販店は減少し飲食店等のサービス業が中心であるが需要は少ない。中心となる価格帯は取引規模が多様で把握が困難であるが土地については1，200万円∼2，300万円程度とみられる。
一般的要因北関東自動車道の全線開通等により、利便性は一段と向上し、田沼インター周辺の市街地の進展は見られるが、全体的には遅れがみられる。

伊矢野忠寿氏による調査レポート

不動産鑑定士伊矢野忠寿
価格38,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い
地域要因小規模店舗中心の旧来からの近隣商業地域であり、背後地の人口減少や商店主の老齢化に伴って、空洞化が進行している。
地域要因の将来予測佐野市駅から北方に伸びる近隣商業地域であるが、閉店した店舗が多く、衰退傾向にある。今後もこの状況は続くと見られ、地価は下落し、住宅地に近い水準になっていくと予測される。
市場の特性同一需給圏は佐野市内において商業系の用途に供されている区域と判断した。需要者は地縁的選好性を持つ個人事業者がほとんどである。路線商業地域への出店がみられる一方で、対象地域のような旧市街の中心からはずれた近隣商業地は衰退傾向にあり、土地取得の有効需要は極めて少ない。また取引される画地規模はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因全体として人口は微減であるが、旧葛生町の減少が目立つ。一方で、佐野新都市周辺や産業道路背後では住宅分譲が堅調である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3092189
北緯 139度5754748

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

佐野市駅(地価相場 34,800円/㎡)佐野駅(地価相場 33,500円/㎡)堀米駅(地価相場 32,650円/㎡)田島駅(地価相場 33,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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