地域要因

札幌駅北口、地下鉄駅徒歩圏の好立地で北8西1の市街地再開発事業地に隣接し、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

事務所、マンション等が混在する都心に近い商業地域であるが、依然として比準価格ベースの地価形成が続いている。収益性及び収益価格の占める割合は低く、本件においては、取引事例から求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

同地域のマンション市場は依然活発で、都心の利便性の高い当該地域への投資意欲は高く、土地需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

事務所ビルのほか、地下鉄駅に近いことからマンションの立地も見られる地域で、近年はマンション等の住居系用途の発展が見られる。不動産需要は高く、今後も地価の上昇が続いていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は状況類似地域内の信頼性のある取引事例により求めたもので、現実の市場性を反映した説得力のある価格であるが、収益価格は競合関係にある他の収益物件や高値取引が見られるマンション用地の影響から、賃料相場が土地価格に見合わない水準にありやや低位に試算された。以上から現実の不動産市場を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

オフィス空室率の改善や良好な立地条件から投資マインドも回復基調にあり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は幹線道路沿いに存する規範性の高い事例から求めたもので、市場性を反映した妥当性を有する価格である。また対象地は価格水準が相対的に高く、土地の選好要因に収益性が考慮される地域と考えられるが、収益価格は土地価格に合う賃料水準が形成されておらず、やや低く求められた。よって、本件においては、市場性を反映した比準価格重視し、収益価格をも斟酌し、更には代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段のものは無いが、地下鉄駅から徒歩圏にあるため、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

 札幌駅北口寄りの住宅地域のため、賃貸住宅の需要が強く、地価水準は今後も強含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は地下鉄駅から徒歩圏内にあるものを多数採用しており、市場の実勢を反映している。収益価格は標準地に賃貸住宅を建てることを想定し、この収益性から求めたものであるが、賃料水準の限界性からやや低めに試算されることが多い。比準価格は信頼度が高く、代表標準地から求めた価格とも均衡が取れているのでこれを採用、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市電のループ化、地下歩行空間等による札幌駅∼すすきの地区の回遊性の高まり、大通地区の新ビルのオープン等、発展的に推移。

地域要因の将来予測

最高価格地は札幌駅南口の商業地に譲ったが、札幌市を代表する高度商業地で希少性があり、市電のループ化・地下歩行空間も地区内に好影響を与えており、周辺の新ビルの開業もあって需要は底堅く、地価は上昇推移。

価格決定の理由

近隣地域は高層の大型店舗が集積する地区で、需要者は大手法人が中心であり、収益性を中心に価格が形成される地域である。比準価格と収益価格の開差は比較的小さいが、土地残余法による収益価格は試算過程において想定値を多く含む点を考慮のうえ収益価格を参考とし、比準価格を標準に、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないが、近年利便性が向上した八軒東地区住宅地で人気があり、上記一般的要因からも、当該地での地価は安定傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成し、今後も現状維持で推移すると予測。JR駅からは徒歩圏内、各種店舗が建ち並ぶ幹線道路の背後地に位置し利便性が良好であり、住環境が優れる地域であるため、地価は安定的に推移すると判断。

価格決定の理由

近隣地域はJR駅も近く利便性からアパ−ト等の収益物件も存在し、一定程度賃貸市場が形成されている。しかし、近時、札幌市内では供給物件が多く過当競争から土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位なものに止まっている。他方、比準価格は市場の動向を反映した価格として信頼性が高いものである。よって、比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄徒歩圏で収益物件、マンション用地に対する需要も強く地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

地下鉄駅徒歩圏内の混在住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく今後も同様に推移するものと予測する。都心部寄りの住宅地域であり、需要は堅調で地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味であることによるものと判断される。比準価格は多数の取引事例の中から規範性あるものを中心に求めており、信頼度は高いものと認められる。近隣地域はアパートも多く事務所等も混在する地域であるが、両試算価格の信頼性と代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地下鉄駅への接近性、住環境等は良好でマンションはブランド化し、一定規模の宅地需要は希少性もあって堅調に推移している。

地域要因の将来予測

地下鉄円山公園駅の徒歩圏内にあり、医科大学にも比較的近い住宅地域で、中高層マンション、アパート等が混在している。付近には医療施設も多く、周辺環境、利便性と相まって宅地需要は堅調に推移している。

価格決定の理由

マンションの人気は市内でも有数の地域でブランド化し、宅地需要者の中心は大手マンション分譲業者となるため、取引事例比較法のほか開発法を適用して試算価格を求めた。開発法は建物想定、試算過程等適正と認められるが、試算において想定値を多く含み、また価格特性として需要者にとっては上限値を示す傾向もあること等を考慮のうえ、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西28丁目駅前の商店街で、地域要因に変動はないが、円山、宮の森、桑園のマンション用地への需要増大の影響により地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地下鉄駅前の商店街で店舗等の賃貸物件は多いが、収益価格は土地価格に見合った賃料が形成されていないこと、都心商業地への顧客流出等によってやや低目に求められた。比準価格は地下鉄駅付近や幹線道路沿い等における現実の取引に基づいて試算したもので、不動産市場における地価形成が反映されたものと考えられる。よって、比準価格にウェートを置いて調整し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大通地区の事務所に対する需要は増大しつつあり、地価も上昇傾向に転じている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した妥当性を有する価格と判断する。また、収益価格は投資採算性を反映した価格と判断する。対象地は中高層事務所ビルが建ち並ぶ大通り沿いの商業地域に存しており、不動産投資目的の取引も多く見られる市場の特性等から、本件においては、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を中心に、想定的要素は含むものの収益性を反映する収益価格をも考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。住環境の比較的に良好な地域であり地価水準は安定的で横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線道路背後の住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。市郊外ではあるが比較的に居住性も良く地価は安定的で横這い傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていない事から収益還元法は適用できなかった。比準価格は篠路地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地・前年標準地価格からの検討、市場性の再確認を行い、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄から若干距離があるが、中央区地価上昇の影響を受けて、地価は少し上昇傾向である。

地域要因の将来予測

標準的使用は当面現状のまま推移するものと思われる。地下鉄から若干距離があるが、中央区地価上昇の影響を受けて、地価は少し上昇傾向である。

価格決定の理由

取引事例比較法の事例は、信頼性相応である。収益還元法は適用しなかった。典型的需要者は戸建住宅の取得を企図する個人であり、その重視する価格形成要因は居住の快適性と利便性である。それを良く反映するのは比準価格であり、比準価格が説得力を有し、中央区地価上昇の影響を受けて、地価は少し上昇傾向であることを反映している。代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって上記の通り、鑑定評価額と決定した。

地域要因

JR篠路駅徒歩圏内の郊外住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、地価は横ばい傾向と予測される。

地域要因の将来予測

JR篠路駅徒歩圏内にあり交通利便性が比較的良好な郊外住宅地域である。地域に特段の変動はなく需要は安定的で、地価は横ばい傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

JR篠路駅徒歩圏に位置し、交通接近性に優ることからアパート等の収益物件も見られるが、取引においては自己使用目的の戸建住宅取引が多い地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向にあり、収益価格は低位に試算された。試算価格の調整にあたっては、複数の取引事例から求められた実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺駅前通地区での三井JPビル（赤レンガテラス）の開業及び北1西1地区の再開発事業の進捗等により需要は拡大傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した妥当な価格と判断する。また、収益価格は投資採算性を反映した価格と判断する。対象地は中高層の事務所ビルが建ち並ぶ中心商業地域に存しており、不動産投資目的の取引も多く見られる市場の特性等から、本件においては、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、投資採算性を示す収益価格をも参酌し、更に代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は地下鉄駅周辺の路線商業地域で、自己使用物件と収益物件が混在しており、2試算価格を求めたが、土地残余法による収益価格は試算過程において想定値を多く含む点を考慮のうえ、市場性を反映して信頼度の優る比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。