北海道札幌市北区北１１条西２丁目１０番２外(北１２条駅・北１３条東駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


190,000円

2016年01月01日に行った北海道札幌市北区北１１条西２丁目１０番２外(北海道札幌市北区北１１条西２−２−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を190,000円/㎡としました。

北海道札幌市北区北１１条西２丁目１０番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番北海道札幌市北区北１１条西２丁目１０番２外
住居表示北１１条西２−２−２０
価格190,000円/㎡
交通施設、距離北１２条、150m
地積336㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の事務所、マンション等が混在する商業地域
前面道路の状況北20.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡邉博司氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邉博司
価格190,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因札幌駅北口、地下鉄駅徒歩圏の好立地で北8西1の市街地再開発事業地に隣接し、地価は強含みである。
市場の特性同一需給圏は札幌駅北側で、地下鉄駅近接の商住混在地域である。需要者は主として、札幌市等の主要都市に本社を置く法人、道内外の不動産業者及びマンション分譲業者等である。隣接で市街地再開発事業が進行中であり、需要は強含みである。需要者の事業採算性により取引される価格は個別に判断されることが多いが、需要の中心となる価格帯は、㎡当たり20万円程度、総額は規模によるが1億∼2億円程度と目される。
一般的要因株高、金融緩和政策等を背景に、不動産需要は堅調だが、利便性が高い地域と接近性が劣る等の地域との格差が広がり二極化傾向が強まっている。

須藤秀行氏による調査レポート

不動産鑑定士須藤秀行
価格190,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因地域要因に特段の変動はないが、地下鉄駅徒歩圏の地域であるため、賃貸マンション等の収益物件への需要は旺盛である。
市場の特性同一需給圏は北区の地下鉄南北線各駅に近接する商業地域及び住宅商業混在地域である。需要者の中心は賃貸マンション等への投資を目的とする個人及び法人である。北区の中では相対的に交通接近条件が良い地域であることから、居住の都心回帰傾向を反映した宅地需要は旺盛である。また、収益物件の利回り低下傾向から地価の上昇が見られる地域である。土地は対象標準地と同規模で、6400万円程度が取引の中心である。
一般的要因札幌市内の不動産需要の回復は限定的である。北区の商業地は都心部と郊外で需要に格差が生じており二極化が進行している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度0744498
北緯 141度3507426

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北１２条駅(地価相場 92,750円/㎡)北１３条東駅(地価相場 97,000円/㎡)札幌駅(地価相場 88,500円/㎡)北１８条駅(地価相場 86,500円/㎡)東区役所前駅(地価相場 112,000円/㎡)大通駅(地価相場 131,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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