北海道札幌市北区北８条西４丁目２２番１(札幌駅・北１２条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


445,000円

2016年01月01日に行った北海道札幌市北区北８条西４丁目２２番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を445,000円/㎡としました。

北海道札幌市北区北８条西４丁目２２番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番北海道札幌市北区北８条西４丁目２２番１
住居表示 
価格445,000円/㎡
交通施設、距離札幌、400m
地積773㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10F
利用現況事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ駅北の商業地域
前面道路の状況西25.0m市道
その他の接面道路南側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),700(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

今田幹丈氏による調査レポート

不動産鑑定士今田幹丈
価格440,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因札幌駅北口の好立地からオフィスビル等の需要増により、地価水準が上昇傾向にある。
地域要因の将来予測札幌駅北口の中高層の事務所ビル等が建ち並ぶオフィス街であり、立地条件が良いことから、事務所地として人気が高い。今後については同様にオフィス街として推移していくものと予測する。地価水準は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR札幌駅及び地下鉄駅徒歩圏内の事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域が圏域。主な需要者は大手上場企業、機関投資家、不動産投資部門を持つ内外の法人等である。中央区の高度商業地の地価上昇の影響、及び札幌駅北口の立地条件が良く、再開発等の動きも見られることから潜在的需要はある。取引価格は土地単価で約450，000円／㎡前後である。
一般的要因道内の景気は緩やかに回復しており、建設コストも一服していることから、都市部では貸家を中心に需要が増している。

宮達隆行氏による調査レポート

不動産鑑定士宮達隆行
価格450,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな変動要因はないが、札幌駅北口地区に隣接する立地性等から、マンション用地等の土地需要は底堅く、地価も上昇傾向にある。
地域要因の将来予測特段の変動要因はなく、今後も現状を維持して推移するものと予測する。札幌駅北口地区に隣接しておりマンション需要も見込める地域で需要は堅調で、地価も上昇傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏はJR札幌駅北口周辺及び市内の地下鉄駅周辺の商業地域が存する一円の範囲。需要者は自用目的の法人、マンション分譲業者のほか不動産賃貸業の法人、個人が中心となる。当該近隣地域は札幌駅北口地区に隣接しており、立地性の良さから投資用物件、マンション用地の需要が増加傾向にあり、地価も上昇を続いている。需要の中心価格帯は画地規模・利用用途等によりまちまちで特定し難い状況にある。
一般的要因市内の不動産市場は回復傾向にある。中心部及び地下鉄駅周辺を中心に需要は堅調であるが、郊外の地域への需要は伸び悩んでいる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度0708029
北緯 141度3480902

参考：該当物件周辺マップ

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北海道札幌市中央区北４条西４丁目１番３北海道札幌市東区北２１条東１９丁目３５４番２８１北海道札幌市東区北８条東１丁目２番３外北海道札幌市北区北７条西４丁目１番２外北海道札幌市北区北１４条西３丁目７番３北海道札幌市北区北１１条西２丁目１０番２北海道札幌市北区北１０条西３丁目２５番１外北海道札幌市北区北１２条西４丁目２２番２北海道札幌市北区北７条西２丁目１５番１

参考：近隣駅の地価相場

札幌駅(地価相場 88,500円/㎡)北１２条駅(地価相場 92,750円/㎡)北１３条東駅(地価相場 97,000円/㎡)北１８条駅(地価相場 86,500円/㎡)大通駅(地価相場 131,750円/㎡)桑園駅(地価相場 76,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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